- الرئيسية
- قطاع الأعمال
- وثيقة أنظمة وضوابط البناء
وثيقة أنظمة وضوابط البناء
كما يمكنكم الاطلاع على كل فصل وفقاً للتالي:
1/1 تمهيد:
2/1 أسس الاستراتيجية العمرانية التي وضعت على أساسها ضوابط التنمية بالمخطط المحلي:
3/1 أهداف ضوابط التنمية بالمخطط المحلي:
لقد تبنى هذا النظام العديد من الإضافات والتعديلات التي تمت بناءً على دراسات ومناقشات عديدة وموسعة استهدفت تقديم مميزات ومرونة كبيرة وملموسة لكافة شرائح المجتمع ومناطق المدينة بما يحقق تطورها الدائم والاستجابة لمتطلبات التنمية السكنية والاقتصادية المتنامية.
وتشمل أهم هذه المميزات ما يلي:
قُسمت مدينة جدة إلى ثماني مناطق مختلفة في الاستعمال وفي ضوابط التنمية وأنظمة البناء، وهي كما يلي:
1/4 المناطق ذات الاستخدام المتنوع والمحاور والشوارع التجارية (ت):
وهي المناطق التي تتعدد فيها الاستعمالات وتتنوع وتتداخل مع الاستعمالات السكنية سواء على مستوى المنطقة كلها أو على مستوى المبنى الواحد من المساكن والمجمعات السكنية والخدمات الملحقة بها، والمطاعم والمحلات والأسواق والمراكز التجارية والمباني المكتبية والإدارية، والكليات والمعاهد والمدارس العامة والخاصة، والمستشفيات العامة والمتخصصة، والمستوصفات والمراكز الصحية والصيدليات والأندية الصحية، والمخازن والمستودعات ومراكز الخدمات والصيانة، والاستخدامات الأمنية والإدارات والمؤسسات والهيئات الحكومية والخاصة، والمرافق البلدية ومحطات البنزين، والقنصليات العامة والسفارات، والفنادق ومباني الشقق المفروشة والمراكز السياحية والترفيهية والأندية الرياضية ..... الخ.
وتقسم المناطق ذات الاستخدام المتنوع والمحاور والشوارع التجارية إلى أربعة أقسام كما يلي:
أ: المحاور الرئيسة (ت ح1).
ب: المحاور الثانوية (ت ح2).
أ: الشوارع الرئيسة (ت ر1).
ب: الشوارع المحلية (ت ر).
2/4 المناطق السكنية (س):
هي المناطق المخصصة للاستعمالات السكنية بمختلف أنواعها ومستوياتها سواء كانت فيلات أو عمارات أو مختلط (فيلات وعمارات) أو مجمعات سكنية.
وتنقسم هذه المناطق السكنية إلى أربعة أقسام كما يلي :
3/4 المناطق الصناعية (ص):
وهي المناطق المخصصة للاستعمالات الصناعية المعتمدة في المخطط المحلي بمختلف أنواعها.
وتنقسم هذه المناطق الصناعية إلى ثلاثة أقسام كما يلي:
4/4 مناطق الخدمات الإقليمية وشبه الإقليمية (ق):
وهي المناطق المخصصة للمناطق المفتوحة والتعليمية والإدارية والخدمات الصحية والأمنية والترفيهية والإقليمية لخدمة المدينة والإقليم.
5/4 مناطق التنمية الخاصة (م خ):
وهي المناطق أو المشاريع التي تعتمدها الأمانة كمنطقة تنمية خاصة حيث يتم دراستها كمشروع متكامل يشمل دراسة الطرق والنقل والمرور ومواقف السيارات وحركتها، وحركة ومسارات المشاة، ومرافق البنية التحتية، والاستعمالات والخدمات والكتلة والفراغات العمرانية، والطابع والنمط العمراني والمعماري وخطوط السماء. ويتم بناءاً على ذلك تحديد الاستعمالات وضوابط التنمية وأنظمة البناء حسب التصميم المقترح بعد الموافقة عليه.
6/4 مناطق المشاريع المتميزة (م م):
وهي تلك المناطق التي تهدف الأمانة إلى تنفيذ مشاريع ريادية ومتميزة عليها من خلال تشجيع المطورين والمستثمرين على تنميتها بنفس ضوابط ومميزات مناطق التنمية الخاصة، حيث تقوم الأمانة بإعطاء حوافز تشجيعية لتلك المناطق من خلال أنظمة بناء محفزة من حيث تنوع الاستعمالات ومعامل مسطح البناء بها. وتنقسم هذه المناطق إلى خمسة أقسام سيتم إيضاحها في مادة (المشاريع المتميزة) لاحقاً.
7/4 المنطقة التاريخية (خ):
هي المنطقة المحددة في أطلس المخطط المحلي كمنطقة تاريخية.
8/4 مشاريع القرى المتكاملة (خ3):
هي المشاريع العمرانية التي يتم إنشاؤها خارج مرحلة التنمية الثالثة، وتكون متكاملة الخـــدمات والمرافق (كمجتمع عمراني أو متعددة الاستعمالات)، يلتزم فيها المطور بإنشـاء جميع المرافق العـامة ضمن المخـططات المقدمة منه مثل: المساجد والمدارس ومراكز الرعاية الصحية ومراكز الدفاع المدني (حسب المعدلات والمعايير التخطيطية المعتمدة لدى الأمانة)، وتمديد شبكات الكهرباء والمياه والصرف الصحي والهاتف وسفلتة ورصف وإنارة الشوارع، وإدارة وصيانة وتشغيل الخدمات البلدية والأمنية والتعليمية والصحية وشبكات الطرق والكهرباء والهاتف والمياه والصرف، حسب حاجة التنمية لهذه المشاريع، بحيث تكون متكاملة الخدمات والمرافق.
1/1 استدامة التنمية:
هي القدرة على تحقيق ومواصلة التنمية بتحسين الاســتفادة من الموارد الطبيعية والبشـرية والاقتصادية والعمرانية، وتقليل تكاليف التشغيل والصيانة، وتحسين البيئة الطبيعية، والاهتمام الشديد بالجودة في التخطيط العمراني والتصميم المعماري والهندسي لتفادي الآثار السلبية على البيئة.
2/1 إجمالي مسطح البناء:
هي أقصى مساحة إجمالية بالأمتار المربعة المسموح بنائها كإجمالي مساحة لطوابق الموقع المراد البناء عليه. وتشمل هذه المساحة جميع المباني المسقوفة ويمكن حسابها بضرب معامل مسطح البناء في المساحة الإجمالية للأرض بعد التنظيم وتشمل هذه المساحة كافة العناصر والاستخدامات ما عدا الآتي:
"المناور وقنوات تجميع الخدمات الرأسية (النفايات ومواسير المياه والصرف الصحي) والأفنية الداخلية سواء مفتوحة أو مسقوفة / بهو المدخل بالطابق الأرضي وفراغ الطوابق المتكررة له/ بيت الدرج والمصاعد لجميع الطوابق/ المظلات المفتوحة / طابق أوطوابق مواقف السيارات / الطوابق التي تحت الأرض (البدرومات) / الملاحق العلوية والأرضية / طابق/ مساحات الخدمات الميكانيكية والكهربائية / أماكن الصلاة العامة وملحقاتها".
3/1 معامل مسطح البناء (FAR):
هو معامل رقمي تم تحديده حسب المنطقة، يستخدم لحساب مسطح البناء، ويساوي ناتج قسمة المساحة الإجمالية بالأمتار المربعة المسموح ببنائها في جميع الطوابق لموقع معين على المساحة الإجمالية للأرض بعد التنظيم، حيث تقاس المساحة من خط الزجاج والخط الداخلى للحوائط الخارجية.
مثال: معامل مسطح بناء 1.8 لأرض مساحتها 1000 متر مربع يكون بموجبه إجمالي مساحات المباني المرخص بها في جميع الطوابق هو 1800 متر مربع (نتيجة لضرب 1.8× 1000متر مربع).
4/1 أقصى عدد للطوابق:
هو الحد الأقصى لعدد الطوابق المسموح بها نظاماً شاملاً الطابق الأرضي والطوابق المتكررة وطوابق مواقف السيارات وطوابق الخدمة (والتي تشمل غرف الخدمات)، ولا يشمل ذلك طابق الميزانين أو الطوابق التي تحت الأرض أو الملاحق العلوي كما لا تدخل خزانات المياه العلوية في احتساب الارتفاع بالأمتار في المناطق التي ينطبق عليها ذلك.
5/1 نسبة البناء:
هي النسبة المئوية لناتج قسمة مساحة الحد الأقصى للبناء بالمتر المربع في كل طابق من طوابق المبنى على مساحة الأرض الإجمالية بالمتر المربع بعد التنظيم.
6/1 البدروم / القبو:
هو طابق أو أكثر يكون تحت الطابق الأرضي ولا يزيد منسوب باطن سقفه عن 1.5 متر من منسوب الشارع أمام المدخل الرئيسي ويمكن لمساحته أن تشمل كامل مساحة الأرض بعد التنظيم أما في حالة إستخدامه كمواقف سيارات فيجب الإلتزام بالمناسيب والارتفاعات النظامية.
7/1 الملحق:
هو مبنى منفصل عن المبنى في الدور الأرضي (ملحق أرضي) أو يقام فوق السطح (ملحق علوي). ويكون استعماله ثانوياً أو مكملاً للاستعمال الرئيسي للمبنى.
8/1 طابق الميزانين:
هو طابق واحد أو جزء من طابق يكون فوق الطابق الأرضي يحتسب ضمن مسطح البناء في كافة المباني و لا يحتسب ضمن العدد الأقصى لطوابق المبنى (عدا الشوارع التجارية ذات الطابقين التي تخترق مناطق الفيلات حيث لا يحتسب ضمن مسطح البناء).
9/1 طابق / طوابق الخدمات:
ويكون جزءاً من المبنى فوق سطح الأرض يستخدم لتقديم خدمات للمبنى ويشتمل على العناصر الآتية: غرف الميكانيكا والتكييف والكهرباء وأماكن الصلاة وملحقاتها (كدورات المياه وأماكن الوضوء واستراحات السيدات …).
10/1 طابق / طوابق مواقف السيارات:
هو جزء من المبنى فوق أو تحت سطح الأرض يستخدم كمواقف سيارات لخدمة المبنى. ولا يسمح باستخدامه أو تحويله لأية أغراض أخرى، ويبنى حسب الاشتراطات والمعايير الفنية لذلك. ويتم تحديد عدد الطوابق المستخدمة كمواقف سيارات حسب حاجة المبنى، كما يمكن استخدام مباني خارجية خاصة أو مشتركة مملوكة لصاحب المشروع كمواقف سيارات لخدمة مشروعه وبشروط معينة، وتعفى هذه الطوابق من مسطح البناء.
11/1 الارتدادات:
هي المسافة المتروكة من حدود المبنى الخارجية أو بأحد جوانبه دون بناء سواءً يتطلبها النظام أو تزيد عنه.
12/1 حماية المناطق السكنية من الكشف:
هي المعالجات التخطيطية والمعمارية الخارجية المطلوبة في المشاريع التي يزيد ارتفاعها عن متوسط ارتفاعات المباني السكنية الواقعة في المناطق المحيطة.
13/1 البلوك:
هي مساحة من الأراضي المخصصة للاستخدام والمحاطة بشوارع من جميع الجهات.
14/1 المشروع المتميز:
هو المشروع الذي يتميز بصفات وظيفية ومعمارية فريدة يتفوق به عن أمثاله من المشاريع، ويعود بفوائد ملموسة، تتماشى مع أسس وأهداف المخطط المحلي ولا تتعارض مع سياسات وضوابط أنظمة البناء، ويضيف بعداً حضرياً وتصميمياً وإيجابياً لمحافظة جدة، ويستوجب من الأمانة تطبيق نظام المشاريع المتميزة عليها.
15/1 زوائد التنظيم:
هي أجزاء الأراضي بعد توسعة شارع أو إقامة مرفق أو مساحة عامة أو نزع ملكية وهذه الزوائد لا يحتاجها التنظيم لأنها لا تصلح لإقامة مرفق من المرافق.
16/1 المباني العالية (الأبراج):
هي المباني التي يزيد ارتفاعها (عدد طوابقها) عن إثنى عشر طابقاً وتزيد مساحتها عن 3000 متر مربع (ويتم الرجوع في ذلك لدليل المباني العالية).
تم استخدام معامل مسطح البناء كأساس في نظام البناء، والذي يعطي الحرية والمرونة الكافية للمصمم المعماري والعمراني للإبداع والتنوع في التصميم. ويزيد معامل مسطح البناء الممنوح لقطع الأراضي بزيادة مساحتها بما يشجع ضم وتجميع المساحات الصغيرة لتستفيد من هذه الميزة، ولتتناسب مع النمط والتصميم المعماري والعمراني المقترح للمنشأة. وبغرض تسهيل عملية قياس النظام وتحديده على الخرائط واللوحات التنظيمية ولوحات أطلس المخطط المحلي، فقد تمت الإشارة إلى نسبة البناء بالإضافة إلى عدد الطوابق وذلك لتقريب مفهوم معامل مسطح البناء وذلك كما يلي:
إذا كان معامل مسطح البناء الممنوح للأرض هو 3.0، وتم تحديد نسبة 60% (باعتبارها مقياساً متعارفاً عليه لدى المجتمع) فإن نظام البناء المقترح لهذه الأرض هو (خمسة طوابق 60%) وذلك من خلال قسمة معامل مسطح البناء المقترح على هذه النسبة لتحديد عدد طوابق المبنى (3.0 / 0.6 = 5 طوابق). و يمكن تقليل هذه النسبة أو زيادتها أو تنوعها، وبالتالي تتنوع ارتفاعات المباني ضمن مسطح البناء المقترح وفقا للضوابط والمعايير المحددة لكل استخدام وذلك لتتوافق مع الإبداع المعماري.
تطبق التنظيمات على جميع الرخص الصادرة عن الأمانة مع الالتزام بالآتي:
- طريق الملك عبدالعزيز في القطاع ابتداءاً من شارع التحلية جنوباً حتى ميدان النافورة شمالاً.
- طريق الأندلس في القطاع ابتداءا من شارع الحمراء جنوباً إلى شارع التحلية شمالاً .
- طريق المدينة في القطاع ابتداءاً من شارع أبي الحسن بن عبد المنعم جنوباً إلى شارع البساتين شمالاً.
- شارع السلام في القطاع ابتداءاً من كوبري الصالة الملكية غرباً إلى ميدان النافورة شرقاً.
1/4 حدود المنطقة المركزية:
كما هو موضح في الشكل رقم (1) وفي أطلس المخطط المحلي
حدودها كالآتي : شمالاً وجنوباً وشرقاً طريق الملك خالد، وغرباً شارع حائل حتى بحيرة الأربعين وصولاً إلى شارع باعشن حتى التقائه بطريق الملك فهد ثم شارع الأندلس حتى التقائه بشارع الملك خالد (بوابة ميناء جدة الإسلامي).
وتنقسم المنطقة المركزية لأربعة أقسام وهي: المناطق العشوائية، مناطق التنمية الخاصة، المناطق التقسيمية المنظمة.
2/4 الاستعمالات:
سكني تجاري متنوع.
3/4 ضوابط واشتراطات البناء:
- يسمح بالاستخدامات المتنوعة على الشوارع التي تكون عروضها 8 متر فأكثر مع الالتزام بخطوط التنظيم.
- يسمح بالاستخدامات المتنوعة على الشوارع التي تكون عروضها 12 متراً فأكثر.
- يجوز بناء الطابق الأرضي على كامل مساحة الأرض، مع الالتزام بخطوط التنظيم.
- اعتبار الأراضي بمساحة (5.000 متر مربع) فما أكثر مشاريع متميزة.
شكل رقم (1) المنطقة المركزية
4/4 التنظيمات الخاصة بالمباني في المنطقة المركزية:
- نظام البناء في المناطق التقسيمية المنظمة والمناطق العشوائية داخل المنطقة المركزية يكون بموجب نظام البناء الوارد في المادتين (8)، (9) أما نظام البناء في المنطقة التاريخية ومناطق التنمية الخاصة حسب ما ورد في المادتين (12)، (14).
1/5 التعريف:
وهي قطع الأراضي التي تقع في البلوك الأول على المحاور التجارية الموضحة بالشكل رقم (2) وفي لوحات أطلس المخطط المحلي، وتخدم الأحياء السكنية، والمحددة في المخطط المحلي كمناطق استخدام متنوع وبالأعماق التالية:
- بلوكات المحاور الرئيسة بعمق 150 متر بما لا يتجاوز حدود الشارع الموازي.
- بلوكات المحاور الثانوية بعمق 100 متر بما لا يتجاوز حدود الشارع الـموازي.
2/5 الاستعمالات:
استخدام سكني تجاري متنوع. أما المباني الواقعة على طريق الكورنيش فتكون سكنية ترفيهية سياحية.
3/5 تقسيم المحاور التجارية:
تنقسم المحاور التجارية إلى قسمين:
1-3/5 المحاور التجارية الرئيسة (ت ح 1):
- طريق الكورنيش إبتداءاً من ميدان الجمال شمالاً حتى ميدان علوم البحار جنوباً ومن ميدان فرس البحر شمالاً إلى شارع الأمير محمد بن عبدالعزيز جنوباً، ومن شارع الحمراء شمالاً وحتى شارع الأمانة جنوباً (مبنى الأمانة).
- طريق المدينة المنورة إبتداءاً من ميدان البيعة حتى تقاطعه مع شارع الأمل وامتداده شرقاً.
- طريق الملك فهد.
- طريق الأمير ماجد.
- طريق الملك عبدالله حتى تقاطعه مع طريق الحرمين.
- الكورنيش الجنوبي إبتداءاً من تقاطعه مع طريق الملك فيصل وانتهاءاً بحدود المحافظة جنوباً.
- طريق الملك فيصل إبتداءاً من كوبري الفلاح وانتهاءاً بحدود المحافظة جنوباً.
- طريق الليث إبتداءاً من طريق الحرمين وانتهاءاً بحدود المحافظة جنوباً.
- طريق الملك عبدالعزيز / الأندلس.
شكل رقم (2) المحاور التجارية
2-3/5 المحاور الثانوية (ت ح2):
- طريق مكة المكرمة (الجزء الذي يبدأ تقاطعه من شارع الملك خالد إلى طريق الحرمين).
- شارع فلسطين حتى تقاطعه مع طريق الحرمين شرقاً.
- شارع الأمير محمد بن عبدالعزيز حتى تقاطعه مع طريق الحرمين شرقاً.
- شارع صاري.
4/5 الاستعمالات:
استخدام سكني تجاري متنوع. أما المباني الواقعة على طريق الكورنيش فتكون سكنية ترفيهية سياحية.
5/5 ضوابط واشتراطات البناء على المحاور التجارية:
6/5 نظام البناء على المحاور الرئيسة (ت ح 1) والثانوية (ت ح 2):
1-6/5. القاعدة العامة لنظام البناء على المحاور حسب المساحات كما في جدول رقم (1) التالي:
جدول رقم (1)
مساحة الأرض (متر مربع) | نسبة البناء | المحاور الرئيسة | المحاور الثانوية | ||
---|---|---|---|---|---|
عدد الطوابق | معامل مسطح البناء | عدد الطوابق | معامل مسطح البناء | ||
أقل من 400 | 60% | المساحات أقل من 400 متر مربع تعامل بنظام الحيازات الصغيرة طبقا لما ورد في المادة (18) | |||
من 400 إلى أقل من 600 | 60% | 5 | 3.0 | 5 | 3.0 |
من 600 إلى أقل من 1000 | 60% | 6 | 3.6 | 6 | 3.6 |
من 1000 إلى أقل من 2000 | 60% | 8 | 4.8 | 7 | 4.2 |
من 2000 إلى أقل من 3000 | 60% | 8 | 5.1 | 7 | 4.5 |
من 3000 إلى أقل من 4000 | 60% | 9 | 5.4 | 8 | 4.8 |
من 4000 إلى أقل من 5000 | 60% | 9 | 5.7 | 8 | 5.1 |
من 5000 فأكثر | 60% | 10 | 6.0 | 9 | 5.4 |
1-1/6/5: المحاور الثانوية (ت ح 2) جدول رقم (2):
جدول رقم 1/2: طريق الكورنيش
القطاع | مساحة الأرض (متر مربع) | نسبة البناء | عدد الطوابق | معامل مسطح البناء | أقصى عدد للطوابق |
---|---|---|---|---|---|
من ميدان الجمال شمالاً إلى ميدان علوم البحار جنوباً ومن ميدان فرس البحر شمالاً حتى مركز قيادة حرس الحدود جنوباً (منطقة الأبراج) | كما في جدول رقم (1) | ||||
من ميدان فرس البحر جنوباً إلى شارع السلام شمالاً | لجميع المساحات | 60% | 2 | 1.2 | 2 |
من مركز قيادة حرس الحدود شمالاً (منطقة الأبراج) وحتى امتداد شارع الأمير محمد بن عبدالعزيز جنوباً | من 401- 600 | 60% | 5 | 3.0 | 8 |
من 601 فأكثر | 60% | 6 | 3.6 | 10 | |
من امتداد شارع الحمراء عند تقاطعه مع شارع الأندلس وحتى المعهد البحري جنوباً (التقائه مع شارع الامانة). | تنمية خاصة | ||||
الكورنيش الجنوبي من تقاطعه مع طريق الملك فيصل شمالاً وحتى نهاية حدود المحافظة جنوباً | كما في جدول رقم (1) |
جدول رقم 2/2: طريق الليث، طريق الملك فيصل
القطاع | مساحة الأرض (متر مربع) | نسبة البناء | عدد الطوابق | معامل مسطح البناء | أقصى عدد للطوابق |
---|---|---|---|---|---|
كامل المحور (المناطق السكنية) | كما في جدول رقم(1) | ||||
كامل المحور(المناطق الصناعية ص1) | كثلاثة أدوار بنسبة 60% |
جدول رقم 3/2: طريق الملك عبد العزيز / الأندلس *
القطاع | مساحة الأرض (متر مربع) | نسبة البناء | عدد الطوابق | معامل مسطح البناء | أقصى عدد للطوابق |
---|---|---|---|---|---|
من ميدان الجمال شمالاً إلى ميدان علوم البحار جنوباً | كما في جدول رقم(1) | ||||
من ميدان علوم البحار شمالاً إلى امتداد شارع عبدالعزيز مطر جنوبا ً | (بحد أقصى 7 طوابق بموجب الأمر السامي رقم 5036/م ب) | ||||
من امتداد شارع عبدالعزيز مطر شمالاً حتى الشارع الخامس جنوب شارع الأمير محمد بن عبدالعزيز | تنمية خاصة | ||||
من الشارع الخامس جنوب شارع الأمير محمد بن عبدالعزيز إلى تقاطعه مع شارع الحمراء جنوباً | طابقين 60% | ||||
من شارع الحمراء شمالاً حتى بداية جسر الفلاح جنوباً | كما في الجدول(1) |
* تراعى الضوابط الأمنية في الأجزاء المحددة من قبل الجهات الأمنية حسب التعاميم المنظمة لذلك والمرفقة في دليل اشتراطات البناء.
جدول رقم 4/2: طريق المدينة المنورة
القطاع | مساحة الأرض (متر مربع) | نسبة البناء | عدد الطوابق | معامل مسطح البناء | أقصى عدد للطوابق |
---|---|---|---|---|---|
من شمال شارع الأمل إلى حدود المحافظة شمالاً | يعامل معاملة الشارع التجاري الرئيس (القطاع من شارع الأمل جنوباً إلى شارع الإمام البخاري شمالاً تراعى فيه الضوابط الأمنية حسب ما تقره اللجنة الأمنية المختصة) | ||||
من شارع الأمل شمالاً إلى شارع الملك خالد جنوباً | كما في جدول رقم (1) | ||||
من شارع الملك خالد شمالاً حتى ميدان البيعة جنوباً | يعامل بنظام المنطقة المركزية |
جدول رقم 5/2: طريق الأمير ماجد*
القطاع | مساحة الأرض (متر مربع) | نسبة البناء | عدد الطوابق | معامل مسطح البناء | أقصى عدد للطوابق |
---|---|---|---|---|---|
كامل المحور مع ملاحظة الفقرات(ب.ج.د.هـ) | كما في جدول رقم (1) |
* طريق الأمير ماجد: مقسم لخمسة قطاعات:
- من طريق النزهة شمالاً إلى شارع فلسطين جنوباً يأخذ نظام المحور.
- من شارع فلسطين شمالاً إلى شارع بني مالك جنوباً (يأخذ نظام المحور بعد تنفيذ خط التنظيم المقترح لتوسعة الطريق).
- من شارع بني مالك شمالاً إلى شارع باخشب جنوباً (منطقة تنمية خاصة).
- من شارع باخشب إلى طريق مكة المكرمة جنوباً (طريق مقترح يأخذ نظام المحور بعد تنفيذ خط التنظيم المقترح لتوسعة الطريق).
- من طريق مكة المكرمة شمالاً إلى طريق الملك فيصل جنوباً (امتداد المحور: شارع مدائن الفهد حتى كوبري الفلاح وامتداده إلى شارع المحجر) وهو طريق مقترح يأخذ نظام المحور بعد تنفيذ خط التنظيم المقترح لتوسعة الطريق.
جدول رقم 6/2: طريق الملك فهد
القطاع | مساحة الأرض (متر مربع) | نسبة البناء | عدد الطوابق | معامل مسطح البناء | أقصى عدد للطوابق |
---|---|---|---|---|---|
من شارع النزهة شمالاً حتى شارع الملك خالد جنوباً | كما في جدول رقم(1) | ||||
من شارع الملك خالد شمالاً حتى ميدان البيعة جنوباً | يعامل بنظام المنطقة المركزية |
جدول رقم 7/2: طريق الملك عبدالله
القطاع | مساحة الأرض (متر مربع) | نسبة البناء | عدد الطوابق | معامل مسطح البناء | أقصى عدد للطوابق |
---|---|---|---|---|---|
من ميدان طارق بن زياد غرباً (تقاطعه مع شارع الأندلس) إلى طريق الحرمين شرقاً | كما في جدول رقم(1) | ||||
امتداد المحور المقترح شرق طريق الحرمين إلى طريق مكة المكرمة | يعامل معاملة الشارع التجاري الرئيس ويتم تطبيق النظام بعد تنفيذ خط التنظيم المقترح لتنفيذ الطريق |
1-2/6/5: المحاور الثانوية (ت ح 2 ) جدول رقم (3):
جدول رقم 1/3: شارع فلسطين
القطاع | مساحة الأرض (متر مربع) | نسبة البناء | عدد الطوابق | معامل مسطح البناء | أقصى عدد للطوابق |
---|---|---|---|---|---|
من طريق الكورنيش غرباً إلى طريق الأندلس شرقاً | تنمية خاصة | ||||
من طريق الأندلس غرباً إلى طريق الحرمين شرقاً | كما في جدول رقم(1) | ||||
امتداد المحور شرق طريق الحرمين إلى آخر المحور المحدد على لوحات الأطلس | يعامل معاملة الشارع التجاري الرئيس ويتم تطبيق النظام بعد تنفيذ خط التنظيم المقترح لتنفيذ الطريق |
جدول رقم 2/3: شارع الأمير محمد بن عبدالعزيز
القطاع | مساحة الأرض (متر مربع) | نسبة البناء | عدد الطوابق | معامل مسطح البناء | أقصى عدد للطوابق |
---|---|---|---|---|---|
من شارع الكورنيش غرباً إلى شارع اسماعيل أبو داود شرقاً (عبدالرحمن المالكي سابقاً) | تنمية خاصة | ||||
من شارع إسماعيل أبو داود غرباً إلى طريق الحرمين شرقاً | كما في جدول رقم(1) | ||||
امتداد المحور شرق طريق الحرمين إلى آخر المحور | يعامل معاملة الشارع التجاري الرئيسي ويتم تطبيق النظام بعد تنفيذ خط التنظيم المقترح لتنفيذ الطريق |
جدول رقم 3/3: شارع صاري
القطاع | مساحة الأرض (متر مربع) | نسبة البناء | عدد الطوابق | معامل مسطح البناء | أقصى عدد للطوابق |
---|---|---|---|---|---|
كامل المحور | كما في جدول رقم (1) (القطاع من شارع اليمامة شرقاً إلى طريق الملك عبدالعزيز غرباً تراعى فيه الضوابط الأمنية حسب ما تقره اللجنة الأمنية المختصة) |
جدول رقم 4/3: طريق مكة المكرمة (مكة القديم)
القطاع | مساحة الأرض (متر مربع) | نسبة البناء | عدد الطوابق | معامل مسطح البناء | أقصى عدد للطوابق |
---|---|---|---|---|---|
شرق طرق الحرمين | يعامل معاملة الشارع التجاري الرئيسي | ||||
شرق طريق الملك خالد إلى طريق الحرمين شرقاً | كما في جدول رقم (1) | ||||
من غرب طريق الملك خالد ماراً بباب مكة وحتى تقاطعه مع ميدان البيعة | يعامل بنظام المنطقة المركزية |
7/5 نظام البناء في المحاور التي تمر بالمناطق العشوائية (ت ح):
نظام البناء للقطع المطلة على المحاور أو الشوارع التجارية يتم التمشي بنظام البناء المعتمد للمحور أو الشارع التجاري مع الالتزام بتطبيق الضوابط والاشتراطات الواردة في هذه الوثيقة.
1/6 التعريف:
هي قطع الأراضي الواقعة في البلوك الأول على الشوارع التجارية الموضحة في لوحات أطلس المخطط المحلي وتخدم الأحياء السكنية، والمحددة في المخطط المحلي كمناطق استخدام متنوع وبالأعماق التالية :
- بلوكات الشوارع التجارية الرئيسة (ت ر 1) بعمق 75 متر بما لا يتجاوز حدود الشارع الموازي .
- بلوكات الشوارع التجارية المحلية (ت ر ) بعمق 50 متر بما لا يتجاوز حدود الشارع الـموازي
2/6 الاستعمالات:
استخدام سكني تجاري متنوع.
3/6 تقسيم الشوارع التجارية:
تنقسم الشوارع التجارية إلى قسمين:
- شارع الأمير سلطان حتى تقاطعه مع الضلع الجنوبي من شارع السلام.
- طريق المدينة شمال شارع مستشفى الأمل.
- شارع المكرونة.
- شارع عبدالله السليمان.
- شارع الأمير متعب.
- طريق الحرمين.
- طريق مكة القديم (شرق طريق الحرمين).
- طريق الفلاح.
- شارع حراء.
- شارع الأمير سعود الفيصل (الروضة سابقاً).
- طريق عسفان.
- طريق الأمير أحمد بن عبد العزيز (النزهة سابقاً).
- امتداد طريق الملك عبدالله (شرق طريق الحرمين).
- امتداد شارع فلسطين (شرق طريق الحرمين).
- امتداد شارع محمد بن عبدالعزيز (شرق طريق الحرمين).
- شارع عبدالعزيز بن باز وامتداده شرق طريق الحرمين (طريق هدى الشام).
- شارع الملك خالد.
4/6 ضوابط واشتراطات البناء للشوارع التجارية (ت ر):
5/6 نظام البناء للشوارع التجارية:
1-5/6. الشوارع التجارية في مناطق العمائر والفيلات.
جدول رقم (4) يوضح نظام البناء بالشوارع الرئيسية (ت ر1)
الشوارع التجارية | نسبة البناء | الشوارع الرئيسية | الشوارع المحلية | |||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|
عدد الطوابق | معامل مسطح البناء | أقصى عدد للطوابق | عدد الطوابق | معامل مسطح البناء | أقصى عدد للطوابق | |||
للمساحات أقل من 400 م2 | تعامل بنظام الحيازات الصغيرة طبقا لما ورد في المادة (18) | |||||||
للمساحات من 400م2 حتى 2000م2 | 60% | 5 | 3 | 6 | 5 | 3 | 6 | |
للمساحات من 2001م2 حتى 3000م2 | 60% | 5 | 3 | 9 | ||||
للمساحات أكثر من 3000م2 | الشوارع التي عرضها أقل من 32مترا | 60% | 5 | 3 | 10 | |||
الشوارع التي يتراوح عرضها من 32- 52 مترا | 60% | 6 | 3.6 | 12 | 5 | 3 | 8 | |
الشوارع التي يزيد عرضها عن 52 متر | 60% | 7 | 4.2 | بدون | 6 | 3.6 | 10 |
2-5/6. نظام البناء في الشوارع التجارية المحلية (ت ر):
1-2/5/6: نظام البناء في الشوارع التجارية المحلية بمناطق العمائر:
جدول رقم (5-1) يوضح نظام البناء بالشوارع التجارية المحلية بمناطق العمائر (ت ر)
نظام البناء في الشوارع التجارية المحلية بمناطق العمائر (ت ر) | |||||
---|---|---|---|---|---|
مساحة الأرض (متر مربع) | نسبة البناء | عدد الطوابق | معامل مسطح البناء | أقصى عدد للطوابق | |
المساحات أقل من 400 | يكون نظام البناء فيها طبقاً للمادة (18) نظام البناء بالحيازات الصغيرة | ||||
المساحات من 400 - أقل من 3000 | 60% | 5 | 3 | 6 | |
المساحات من 3000 فأكثر | الشوارع التي عرضها أقل من 32م | ||||
الشوارع التي عرضها من 32م - أقل من 52م | 60% | 5 | 3 | 8 | |
الشوارع التي عرضها من 52م فأكثر | 60% | 6 | 3.6 | 10 |
2-2/5/6: نظام البناء في الشوارع التجارية المحلية بمناطق الفيلات:
جدول رقم (5-2) يوضح نظام البناء بالشوارع التجارية المحلية بمناطق الفيلات (ت ر)
نظام البناء في الشوارع التجارية المحلية بمناطق الفيلات ( ت ر) | ||||
---|---|---|---|---|
مساحة الأرض (متر مربع) | نسبة البناء | عدد الطوابق | معامل مسطح البناء | ملاحظات |
جميع المساحات وفي جميع عروض الشوارع | 60% | (أرضي + ميزانين + أول + ملحق 50%) | 1.2 | - |
6/6 نظام البناء للشوارع التي لها تنظيمات خاصة:
شوارع لها نظام بناء خاص | |||||
---|---|---|---|---|---|
اسم الشارع | نسبة البناء | عدد الطوابق | معامل مسطح البناء | أقصى عدد للطوابق | ملاحظات |
شارع الأمانة | 60% | 10 | 6 | بدون حد أقصى | يسمح فقط بالاستعمالات المكتبية والإدارية والحكومية |
شارع عبدالرحمن الطبيشي، شارع البريدي، شارع الفتيحي، وشارع عبدالمجيد شبكشي (بحي الأندلس) | 60% | 2 | 1.2 | - | تعتبر شوارع تجارية ذات تصميم خاص، يجب موافقة لجنة المشاريع الرئيسية عليها |
1/7 التعريف:
كما ورد سابقاً في مناطق الاستعمالات ورموزها وحسب ما هو موضح في لوحات أطلس المخطط المحلي.
2/7 الاستعمالات:
المساكن والاستراحات الخاصة والمنتجعات الترفيهية والسياحية والمحلات والمكاتب والخدمات الملحقة بها.
3/7 ضوابط واشتراطات البناء:
4/7 نظام البناء في أراضي المناطق البحرية:
طابقين 30% بمعامل مسطح بناء 0.6 مع السماح بالملاحق العلوية.
1/8 التعريف:
كما ورد سابقاً في مناطق الاستعمالات ورموزها وحسب ما هو موضح في لوحات أطلس المخطط المحلي.
2/8 الاستعمالات:
حدائق، مدارس، مستوصفات، مراكز تجارية، مكاتب إدارية، مساجد، خدمات هاتف وبريد، وخدمات بلدية ...... الخ.
3/8 ضوابط واشتراطات البناء:
4/8 نظام البناء في مراكز الخدمات:
1/9 ضوابط واشتراطات البناء العامة بالمناطق السكنية:
- مناطق الفيلات والعمائر ذات الطابقين: طابقين + ملحق.
- مناطق العمارات: يكون نظام البناء بها أربعة طوابق سكنية + طابق موقف سيارات + ملحق علوي.
- الالتزام بالمعايير الفنية المعتمدة لدى وزارة الشؤون البلدية والقروية والمقترحة لتخطيط وتقسيم الأراضي ضمن الدليل الإرشادي لتطوير تقسيمات الأراضي والمخططات السكنية في المدن والقرى.
- عند تخطيط الحيازات الصغيرة يتم الالتزام بآلية تخطيط الحيازات الصغيرة والموضح ضمن تعميم وزارة الشؤون البلدية والقروية رقم 2505 -بتاريخ 11/ 1/ 1436هـ.
- تقديم دراسة فنية عن المخطط تشمل المعدلات والمعايير المستخدمة في التصميم ودراسات السكان والكثافات وعدد الوحدات المتوقعة ومساحات قطع الأراضي والخدمات ومعدلاتها والشوارع وقطاعاتها وكميات الاستهلاك المتوقعة من المياه والكهرباء وخطوط الهاتف والصرف الصحي وأماكن انتظار السيارات.
- تقديم دراسة مرورية لقياس تأثير إنشاء المخطط على الشوارع الرئيسة المحيطة به.
- تقديم دراسة لصرف السيول والأمطار.
- لا تقل مساحة المخطط عن 250 ألف متر مربع.
- في حال قلت المساحة عن 250 الف متر مربع وكانت المناطق المحيطة بالموقع مناطق عمائر فيسمح بتعديل الاستعمال.
- لا تقل عروض الشوارع المحيطة بها حسب التنظيم المعتمد ولها إمتداد في مخططات ومناطق أخرى عن (32 ) متراً.
- إذا كان أحد الشوارع المحيطة بالمخطط ليس له استمرارية حسب التنظيم ويربط بين شارعين وكان عرضه أقل من 32 متر فيسمح للأمانة باستكمال عرض الشارع ليصبح بعرض 32 متر وذلك باستقطاع جزء من أرضه دون تعويض بعد موافقة المالك ويثًبت ذلك في اللوحات التنظيمية.
- يتم تعديل المخطط بناءً على الكثافات السكانية الجديدة ووفقاَ للشروط والضوابط والمعايير التخطيطية المعتمدة للاستخدام المقترح (عمائر / فيلات) شاملة المرافق والخدمات.
- يجب اعتماد المخطط المعدل من صاحب الصلاحية.
م | النشاط الأساسي | النشاط الفرعي | اشتراطات الشوارع |
---|---|---|---|
1 | الخدمات التعليمية | المدارس المتوسطة والثانوية | شارع واحد 25م فأكثر |
المدارس الابتدائية | شارع واحد 20م فأكثر | ||
رياض الأطفال والحضانات | شارع واحد 16م فأكثر | ||
الكليات والمعاهد ومراكز تعليم اللغات والحاسب الآلي | شارعين أحدهما لا يقل عرضه عن (32 م) والأخر لا يقل عرضه عن (12 م) | ||
2 | الخدمات الصحية | المستوصفات ومركز غسيل الكلى والعيادات الطبية والمختبرات | شارعين أحدهما لا يقل عرضه عن (32 م) والأخر لا يقل عرضه عن (12 م) |
3 | خدمات الرعاية الاجتماعية | بيوت ضيافة الأطفال | شارع واحد 16م فأكثر |
دور تأهيل ذوي الإعاقة ودور رعاية المسنين ومراكز خدمة المجتمع | شارعين أحدهما لا يقل عرضه عن (25 م) والأخر لا يقل عرضه عن (12 م) | ||
4 | الأنشطة النسائية | الأندية الرياضية | شارعين أحدهما لا يقل عرضه عن (25 م) والأخر لا يقل عرضه عن (12 م) |
- الحصول على الموافقات اللازمة للنشاط من الجهات ذات العلاقة بعد تطبيق الاشتراطات الخاصة بها.
- يجب أن لا تقل المسافة بين موقع النشاط وأقرب محطة وقود أو محل بيع غاز عن (50م).
- يجب أن تكون المسافة بين النشاط والآخر من نفس النوع مسافة لا تقل عن 500 متر من جميع الجهات. فيما عدا مدارس رياض الأطفال والحضانة 300م.
- يجب الحصول على موافقة المجاورين (الجيران الملاصقين للنشاط والمقابلين له على الشارع الفرعي).
- أما بالنسبة للأنشطة المرخصة سابقاً والتي لاتنطبق عليها الاشتراطات فتمنح مهلة لمدة سنة لتصحيح أوضاعها.
- أن يكون المبنى مطل على شارع لا يقل عرضه عن (16م) في المخططات التقسيمية والمناطق المنظمة و أن لا يقل عرضه عن (10م) في المناطق العشوائية.
- يجب أن تكون المسافة بين النشاط والآخر من نفس النوع مسافة لا تقل عن 500م.
- يجب أن لا تقل المسافة بين موقع النشاط وأقرب محطة وقود أو محل بيع غاز عن (50 م).
- يشترط أن تدار هذه الأنشطة بأيدي نسائية بالكامل.
- يشترط أن يكون للنشاط مدخل منفصل مع توفير الخصوصية اللازمة.
- في مناطق العمائر والمناطق العشوائية يشترط أن يكون النشاط ضمن الدور الأرضي وضمن مبنى لا يحتوي طابق مواقف سيارات.
- في مناطق الفيلات يسمح بالنشاط على كامل المبنى مع امكانية استخدام جزء من المبنى كسكن للعاملات بمدخل منفصل.
- في حال تواجد أي من هذه الأنشطة النسائية (مشاغل الخياطة والتصوير النسائي ومراكز العناية وتجهيز العرائس) مرخص وقائم في شوارع عرضها أقل من ماورد في البند رقم (9/1 – 6– 3– أ) واستوفى الاشتراطات الأخرى فإنه يتم التجديد له في حال استمرت ملكيته لنفس المالك أما بالنسبة للأنشطة الأخرى التي لا تنطبق عليها الاشتراطات فتمنح مهلة لمدة سنة لتصحيح أوضاعها.
2/9 مناطق الفيلات (س ف):
- أن يكون لكل منها مدخل منفصل.
- أن لا يقل عرض الشارع عن 10 م.
- أن لا تقل مساحة القطعة بعد التجزئة عن 200 م2.
- أن لا يقل عرض الواجهة عن 10 م للمباني المتلاصقة و 12م للمباني المنفصلة بما فيها الارتدادات الجانبية.
- يكون حد التقسيم مستقيماً.
- مراعاة ضوابط البناء التالية:
- لا يزيد التلاصق للوحدة الواحدة عن جهتين فقط.
- ا تشترك الوحدات المتلاصقة في منور واحد.
- فصل الهيكل الإنشائي فصلاً تاماً.
- تأمين موقف داخلي في كل قطعة سكنية مفرزة.
3/9 المناطق المتنوعة الاستخدام -فيلات أو عمائر: (س ف ع)
هي مناطق متنوعة الاستعمال فيلات أو عمائر.
سكني متنوع فيلات وعمائر.
بحد أقصى طابقين 60% بمعامل مسطح بناء 1.2.
4/9 مناطق العمارات:
كما ورد سابقاً في مناطق الاستعمالات ورموزها وحسب ما هو موضح في لوحات أطلس المخطط المحلي.
عمارات ومجمعات ذات شقق سكنية وملاحقها.
بحد أقصى طابقين 60% بمعامل مسطح بناء 1.2.
أربعة طوابق 60% بمعامل مسطح بناء 2.4، ومنطقة الحمراء (2) الموضحة بالأطلس خمسة طوابق 60% بمعامل مسطح بناء 3.
5/9 مناطق الإسكان المعتمد (س ق):
كما ورد سابقاً في تقسيمات مناطق الاستعمال وحسب ما هو موضح في لوحات أطلس المخطط المحلي.
فيلات أو عمارات أو مزيج منهما.
- المساحات المحاطة بمخططات فيلات يكون نظام البناء بها (س ف ع) طابقين 60%
- المساحات المحاطة بمخططات عمائر يكون نظام البناء بها عمائر 4 طوابق 60% مع مراعاة الضوابط والمعايير التخطيطية المعتمدة للكثافات السكانية المقترحة.
- لا تقل عروض الشوارع المحيطة بها حسب التنظيم المعتمد عن (32) متراً.
- يتم تخطيط الارض وفقاَ للشروط والضوابط والمعايير التخطيطية المعتمدة.
- لا تزيد الكثافة السكانية عن 200 ش/ هـ.
- المساحات التي تجاور مناطق متنوعة الارتفاع (فيلات / عمائر / آخرى) يكون نظام البناء بها متدرج من نظام المنطقة المحيطة فما فوق.
- يجب اعتماد المخطط من صاحب الصلاحية.
6/9 المناطق العشوائية (س و):
كما ورد سابقاً في مناطق الاستعمالات ورموزها وحسب ما هو موضح في لوحات أطلس المخطط المحلي.
عمارات سكنية وبيوت شعبية وأحواش.
الفئة الأولى:
مناطق (البلد ــ السبيل ــ النزلة اليمانية ــ الرويس ــ غليل ــ بترومين ــ القريات ــ الثعالبة ــ الصحيفة ــ الهنداوية ــ العمارية ــ الكندرة ــ مشرفة ــ الشرفية ــ النزهة ــ الرحاب ــ البغدادية).
الفئة الثانية:
(العزيزية ــ الجامعة ــ الربوة ــ كيلو 14 (شمال) ــ مدائن الفهد ــ قويزة ــ بني مالك ــ الثغر ــ الروابي ــ السلامة ــ كيلو 11).
الفئة الثالثة:
الحرازات ــ وادي عشير ــ وادي مريخ ــ أبو جعالة ــ وادي قوس ــ الأجواد الشعبي ــ ثول ــ الخمرة السرور ــ الخمرة الثعالبة ــ الخمرة القرنية ــ القوزين ــ الفاوو المحاميد ــ الأجاويد).
الفئة الرابعة:
(الهوارنة ــ الحذيفات ــ كيلو 18 ــ كيلو 16ــ كيلو 15ــ المنتزهات ــ كيلو 14 (جنوب) ــ نجد ــ أم السلم ــ المرسلات ــ بريمان ــ ذهبان ــ كيلو23).
- يجب التمشي بموجب لائحة المناطق العشوائية المعتمدة من المقام السامي.
- إذا كان الموقع ليس له خطوط تنظيم فيجب ألا يقل عرض الشارع عن 6 م ويتم توسعته من محور الشارع مناصفة بين الجارين للوصول إلى الحد الأدني من العرض المطلوب.
- الممرات في الطبيعة لا تقل عن 3 م ويتم التوسعة من محور الممر مناصفة بين الجارين للوصول للحد الأدنى من العرض المطلوب.
- إذا كانت خطوط التنظيم تمر بالموقع فيتم تنفيذ خطوط التنظيم قبل السماح بالبناء بالموقع بشرط أن تكون المساحة المتبقية مناسبة للبناء والاستعمال.
- المواقع والمباني التي تعترض كلياً خطوط التنظيم والشوارع التنظيمية لا يسمح بالبناء بها مع وضع آليات وأنظمة لتعويض أصحابها.
- يسمح بطابق مواقف سيارات بالعمائر السكنية بالمناطق العشوائية (ثلاثة طوابق فأكثر) يستخدم كمواقف سيارات لكامل المساحة، ولا يحسب من معامل مسطح البناء، وبارتفاع 2.5 م، ولا يتجاوز 3.0 م في حال وجود غرفة كهرباء.
- نظام البناء حسب ما هو مدون في اللوحات التنظيمية المعتمدة وبزيادة طابق ضمن معامل مسطح البناء.
- نظام البناء عبارة عن (س و/2/60%) وذلك للمناطق التي ليس لها لوحات تنظيمية معتمدة.
1/10 التعريف:
كما ورد سابقاً في مناطق الاستعمالات ورموزها وحسب ما هو موضح في أطلس المخطط المحلي.
2/10 ضوابط واشتراطات البناء:
- ص 1 أدنى عرض للطرق أو المناطق المفتوحة الفاصلة هو 50 متر.
- ص 2 أدنى عرض للطرق أو المناطق المفتوحة الفاصلة هو 100 متر.
- ص 3 أدنى عرض للطرق أو المناطق المفتوحة الفاصلة بينها هو 200 متر.
- الحد الأدنى لعرض التشجير في المحور الخارجي جهة المناطق السكنية هو 50 متر.
3/10 نظام البناء في المناطق الصناعية:
1-3/10 في مناطق الصناعات الخفيفة ص1:
أولاً: المستودعات: الحد الأدنى للمساحة 2000 م2
البيان | أقصى نسبة بناء | نسبة الخدمات الملحقة | الارتدادات بالمتر | عدد الطوابق وأقصى ارتفاع | ||
---|---|---|---|---|---|---|
أمامي | خلفي | جانبي | ||||
المساحات أقل من 2000م2 (المعتمدة قبل اعتماد المخطط المحلي) | 60 % | 10% من المساحة المسموح بها | 8 | 3.5 | 3.5 | طابق واحد 8م |
المساحات من 2000 - 5000 م 2 | 60 % | 10% من المساحة المسموح بها | 15 | 5 | 5 | طابق واحد 12م |
المساحات أكبر من 5000 م2 | 60 % | 10% من المساحة المسموح بها | 15 | 10 | 5 | طابق واحد 15م |
جدول رقم (5) يوضح نظام بناء المستودعات
* المساحات أقل من 5000 متر مربع يكون طابق واحد بارتفاع لا يتجاوز 12 م
المساحات أكثر 5000 متر مربع فأكثر يكون طابق واحد 50 % بارتفاع لا يتجاوز 15 م
الشوارع التجارية المارة في ص1 تكون )ت ر ثلاث طوابق 60 %( / مراكز الخدمات بالمخططات التقسيمية ثلاثة طوابق 60%
- يُسمح ببناء المكاتب الإدارية والملاحق الأرضية بعد حد الارتدادات النظامية لخدمة المشروع على أن لا تزيد مساحتها عن 10 % من مساحة المستودع الإجمالية ضمن نسبة البناء المسموح بها.
- تُبنى الأسوار الجانبية والخلفية على حدود الملكية بعد التنظيم مع عدم استخدام الارتدادات في التخزين أما السور الأمامي فيبنى بعد ترك الارتداد النظامي لمواقف السيارات بما لا يقل عن 5 أمتار.
- إذا كان الموقع على شارعين فيلزم الارتداد من الشارع الجانبي 5 أمتار أيضاً.
- الالتزام باشتراطات الأمن والسلامة الواردة بدليل اشتراطات البناء.
- الحد الادنى للمساحة 2000 م2.
-
في المساحات من 2000 الى 5000 متر مربع تكون الارتدادات كما يلي:
- الارتداد الأمامي من جهة الشارع لا يقل عن 15م
- الارتدادات الخلفية والجانبية لا تقل عن 5م
- في المساحات اقل من 2000 متر مربع تكون الارتدادات كما يلي
- المستودعات في المخططات التقسيمية المعتمدة من السابق يكون الارتدادات بها كالأتي:
- الارتداد الامامي = 8.0 م
- الارتدادات الجانبية والخلفية = 3.5 م
-
المستودعات في المخططات التقسيمية الجديدة يكون الارتدادات بها كالأتي:
- الارتداد الأمامي = 10.0م
- الارتدادات الجانبية والخلفية = 5.0م
- المستودعات في المخططات التقسيمية المعتمدة من السابق يكون الارتدادات بها كالأتي:
- يسمح بإقامة مستودعين على قطعة الارض الواحدة لا تقل واجهة كل منهما عن 10 م بمدخل منفصل من الشارع لكل مستودع مع عدم الإفراغ إلى ملكيات منفصلة مستقلة بذاتها.
ثانياً: في مخططات الورش والصناعات الخفيفة يجب الالتزام بالاتي:
- الحد الادنى للمساحة 1000 م2
- الارتداد الأمامي من جهة الشارع لا يقل عن 8م
- الارتدادات الخلفية والجانبية لا تقل عن 3.5م
2-3/10 نظام البناء في ص2 , ص3:
الاستعمالات: صناعات متوسطة وثقيلة ويتم الالتزام بالمعايير والضوابط الفنية المعتمدة لدى الجهات المختصة بهذه المشاريع.
1/11 التعريف:
كما ورد سابقاً في مناطق الاستعمالات ورموزها وحسب ما هو موضح في أطلس المخطط المحلي.
2/11 الاستعمالات:
خدمات عامة وإقليمية على مستوى المدينة كالجامعات والمستشفيات العامة والحدائق الترفيهية العامة والمنتزهات الوطنية ومحطات التحلية.
3/11 ضوابط واشتراطات البناء:
يمكن السماح بوجود هذه الأنشطة داخل حدود المدينة حسب الاشتراطات التالية:
4/11 نظام البناء في مناطق الخدمات الاقليمية:
حسب نظام المحور أو الشارع التجاري الواقعة عليه.
1/12 التعريف:
كما ورد سابقاً في مناطق الاستعمالات ورموزها وحسب ما هو موضح في لوحات أطلس المخطط المحلي.
2/12 الاستعمالات:
استعمالات متعددة.
3/12 تقسيمات مناطق التنمية الخاصة:
تنقسم مناطق التنمية الخاصة إلى عدة أقسام، وذلك كما يلي:
1-3/12. منطقة المطار القديم:
1-1/3/12. حدودها كالتالي:
- شمالاً: شارع بني مالك.
- جنوباً: شارع باخشب.
- شرقاً: شارع علي المرتضى.
- غرباً: طريق الملك فهد وشارع الملك خالد.
- ويستثنى من هذه المنطقة مخطط النسيم ومخطط الفيحاء وجامعة الملك عبدالعزيز.
2-1/3/12. نظام البناء:
تم العمل بموجب التنظيمات القائمة قبل صدور هذه الضوابط إلى حين الانتهاء من الدراسات التفصيلية لها واعتماد التنظيمات التفصيلية الخاصة بها من صاحب الصلاحية.
شكل رقم (3) المطار القديم
2-3/12. منطقة قصر خزام:
1-2/3/12. حدودها كالتالي:
- شمالاً: طريق مكة المكرمة حتى تقاطعه مع شارع قصر خزام حتى تقاطعه مع شارع مدائن الفهد.
- جنوباً: وزارة البرق والبريد والهاتف، وكلية الاتصالات.
- شرقا: شارع مدائن الفهد.
- غرباً: مقبرة الأسد بالمنطقة التاريخية وحي الهنداوية.
2-2/3/12. نظام البناء:
يتم العمل بموجب التنظيمات التفصيلية الخاصة بالمنطقة والمعتمدة من صاحب الصلاحية.
شكل رقم (4) منطقة خزام
3-3/12. منطقة الرويس:
1-3/3/12 حدودها كالتالي:
- شمالاً: شارع فلسطين ابتداءاً من طريق الأندلس غرباً حتى شارع يحي زامل شرقاً ثم يحده شارع أبي فراس الحمداني ابتداءاً من شارع يحي زامل غرباً إلى طريق المدينة شرقاً.
- جنوباً: يحده شارع الفارس ابتداءاً من شارع الشرق شرقاً إلى شارع حائل غرباً ثم يحده شارع السوي ابتداءاً من شارع حائل شرقاً على طريق الأندلس غرباً.
- شرقاً: يحده شارع يحي زامل ابتداءاً من شارع فلسطين شمالاً إلى شارع أبي فراس الحمداني جنوباً ثم يحده طريق المدينة المنورة ابتداءاً من شارع أبي فراس الحمداني شمالاً إلى شارع منازل النبلاء جنوباً ثم يحده شارع الشرق ابتداءاً من شارع منازل النبلاء شمالاً إلى شارع الفارس جنوباً.
- غرباً: يحده شارع حائل ابتداءاً من شارع الفارس جنوباً إلى شارع السويس شمالاً ثم يحده طريق الأندلس ابتداءاً من شارع السويس جنوباً إلى شارع فلسطين شمالاً.
2-3/3/12. نظام البناء:
يتم العمل بموجب التنظيمات التفصيلية الخاصة بالمنطقة والمعتمدة من صاحب الصلاحية.
شكل رقم (5) منطقة الرويس
4/12 معايير مناطق التنمية الخاصة:
1-4/12. استعمالات الأراضي:
يتم تحديد النسب المناسبة للاستعمالات وأنواعها لكل الفئات والجهات المستفيدة من عملية التطوير، سواء العامة أو الخاصة، والاستفادة القصوى من المساحات المستقطعة اللازمة للخدمات والمرافق العامة والطرق وممرات المشاة والحدائق والساحات.
2-4/12. كثافة التطوير:
وتمثل زيادة الكثافة حافزاً للعملية التخطيطية لدعم الجدوى الاقتصادية للمشاريع دون أن يتعارض ذلك مع إستدامة التنمية والوصول لبيئة عمرانية متميزة.
3-4/12. ارتفاعات المباني:
تتم دراسة ارتفاعات المباني بما يتناسب والجدوى الاقتصادية للمشروع وبما يحقق بيئة حضرية وعمرانية متميزة وفريدة وبما يحافظ على اشتراطات السلامة العامة والخصوصية وحسن الجوار في المنطقة.
4-4/12. الجودة النوعية:
يتم تحقيق الجودة النوعية من خلال وضع مواصفات ومعايير لعناصر ومواد البناء المستخدمة في المشروع ونسب الفراغات وكتل المباني وحركة الهواء والخصوصية وكذلك حركة النقل ووسائل المواصلات وحركة المرور وأماكن الانتظار، والإعتبارات البيئية، وغيرها، بما يضمن كفاءة عالية وجودة متميزة لمنطقة الدراسة.
5-4/12. حوافز التطوير:
الهدف من عملية التطوير هو خلق بيئة عمرانية وحضارية متميزة ومتكاملة الخدمات والعناصر والمرافق التي تضمن تحقيق ذلك. ولهذا سيشترك كل ملاك ومطوري الأراضي ومن لهم مصلحة في منطقة الدراسة في عملية التطوير لتحقيق الجودة المطلوبة، وسيكافأ كل من سيساهم في عملية التطوير بحوافز ومميزات بقدر مساهمته في زيادة الارتفاعات وزيادة نسب البناء، أما من لم يساهم في عملية التطوير فيكون ملزماً بالضوابط والاشتراطات التي تضعها الأمانة من حيث الارتفاعات ونسب البناء. كما سيكون ملزماً بمعايير الجودة النوعية التي ستضعها اللجنة التطويرية للمنطقة للمباني والمنشآت ومواد البناء والفراغات والساحات والخصوصية.
5/12 نظام البناء:
بالنسبة لمناطق التنمية الخاصة الأخرى التي تحددها الأمانة يكون نظام البناء بها كالتالي:
يتم تحديد نظام البناء حسب ما تسفر عنه دراسة المخطط العام لهذه المناطق.
6/12 مناطق صدر لها تنظيمات خاصة:
1-6/12. منطقة بحر الطيب (بحر الطين) المحددة بالتالي:
- شمالاً: شارع الأمانة.
- جنوباً: طريق الفلاح.
- شرقاً : شارع حائل حتى تقاطعه مع شارع حمزة شحاتة شرقاً إلى طريق المدينة ومن ثم ميدان البيعة والمنطقة التاريخية ومن ثم شارع الميناء وامتداده حتى التقائه بطريق الفلاح.
- غرباً: ميناء جدة الاسلامي والبحر الأحمر.
1-1/6/12. نظام البناء لمنطقة بحر الطيب كالتالي:
- الشوارع التجارية المحلية الداخلية للمنطقة وهي (شارع حائل، شارع الأمانة، شارع طيبة، شارع الشفا، شارع المدارس، شارع حمزة شحاتة، شارع بحيرة الشباب، شارع السهول، شارع الميناء) حسب لوحة الأطلس الجزئية الموضحة.
- نظام البناء لقطع الأراضي المطلة على الشوارع التجارية المحلية والقطع السكنية الداخلية حسب الجدول التالي:
شكل رقم (6) منطقة بحر الطيب (بحر الطين)
الاستخدام | المساحة (م2) | نسبة البناء | الارتفاع | |
---|---|---|---|---|
عدد الطوابق | معامل مسطح البناء | |||
السكني والتجاري | أقل من 200 م2 | 90% | 2 | 1.8 |
200 – أقل من 400 | 70% | 3 | 2.1 | |
400 – أقل من 600 | 60% | 5 | 3 | |
600-فأكثر | 60% | 6 | 3.6 | |
المناطق البحرية | جميع المساحات | 30% | طابقين بدون ملاحق | 0.6 |
- القطع المطلة على المحاور التجارية الرئيسية أو الثانوية (ت ح) أو الشوارع التجارية الرئيسية (ت ر1) التالية (طريق الأندلس، طريق المدينة المنورة، طريق الملك فهد، طريق الكورنيش، شارع الملك خالد) تأخذ نظام بناء المحور أو الشارع التجاري الرئيسي المطلة عليه حسب وثيقة أنظمة وضوابط البناء لمحافظة جدة 1430هـ.
2-6/12. منطقة جنوب مطار الملك عبدالعزيز الدولي (مناطق الورش سابقاً) المحددة بالتالي:
مخططات (187/ج/س -297/ب-70/ج/س – 101/8/ب -417/ب -330/ب – 446/ب- 194/ب -171/ب غرب طريق الأمير ماجد -337/س/ت) ، ويسمح بتعدد الاستعمالات مثل الخدمات الإدارية والسياحية والتعليمية والصحية ولاتشمل الاستعمال السكني أو الصناعي
شكل رقم (7) منطقة الورش جنوب مطار الملك عبدالعزيز
1-2/6/12. نظام البناء لمنطقة جنوب مطار الملك عبدالعزيز الدولي (جداول رقم (7)):
-
الأراضي الواقعة على الشوارع المحلية الداخلية يسمح لها بدور أراضي مواقف سيارات وخدمات وثلاثة أدوار متكررة (ويمكن زيادتها وفق نظام المميزات التشجيعية والمعتمدة بوثيقة أنظمة وضوابط البناء للمخطط المحلي للمساحات أكثر من 2000 م2 أما القطع ذات المساحات أقل من 400 م2 فيسمح لها بدور أرضي مواقف سيارات وخدمات ودورين متكررة) وفق الجدول التالي:
الشوارع المحلية الداخلية مساحة الأرض (م2) معامل مسطح عدد الطوابق أقصى عدد للطوابق ملاحظات أقل من 400 1.2 2 2 من 400 الى أقل من 2000 1.8 3 3 النظام الأساسي من 2000 الى أقل من 3000 2.4 4 بحسب خارطة إطلاق الارتفاعات بموجب نظام المميزات التشجيعية من 3000 الى أقل من 5000 3 5 بحسب خارطة إطلاق الارتفاعات بموجب نظام المميزات التشجيعية من 5000 الى أقل من 7000 3.6 6 بحسب خارطة إطلاق الارتفاعات بموجب نظام المميزات التشجيعية 7000 فأكثر 4.2 7 بحسب خارطة إطلاق الارتفاعات بموجب نظام المميزات التشجيعية - الأراضي الواقعة على الشوارع التجارية الرئيسية والمحلية المارة ضمن هذه المناطق يسمح لها بعدد 6 طوابق ومعامل كتلة 3 بحد أقصى ويمكن زيادتها وفق نظام المميزات التشجيعية والمعتمد بوثيقة أنظمة وضوابط البناء للمخطط المحلي للمساحات أكثر من 2000 م2 أما القطع ذات المساحات أقل من 400 م2 فيسمح لها بدور أرضي تجاري ودورين متكررة وفق الجدول التالي:
الشوارع التجارية الرئيسية والمحلية مساحة الأرض (م2) معامل مسطح عدد الطوابق أقصى عدد للطوابق ملاحظات أقل من 400 1.8 3 3 النظام الأساسي من 400 الى أقل من 2000 3 5 6 النظام الأساسي من 3000 الى أقل من 5000 3.6 6 بحسب خارطة إطلاق الارتفاعات بموجب نظام المميزات التشجيعية من 5000 الى أقل من 7000 4.2 7 بحسب خارطة إطلاق الارتفاعات بموجب نظام المميزات التشجيعية 7000 فأكثر 4.8 8 بحسب خارطة إطلاق الارتفاعات بموجب نظام المميزات التشجيعية -
الأراضي الواقعة على المحاور الرئيسية المارة ضمن هذه المناطق يسمح لها بعدد طوابق 6 ومعامل كتلة 3 بحد أقصى وتزيد بحسب مساحة الأرض للقطع أكثر من 600 م2 ويمكن زيادتها وفق نظام المميزات التشجيعية والمعتمد بوثيقة أنظمة وضوابط البناء للمخطط المحلي أما القطع ذات المساحات أقل من 400 م2 فيسمح لها بدور أرضي تجاري ودورين متكرر وفق الجدول التالي:
المحاور الرئيسية المارة ضمن هذه المناطق (طريق الأمير ماجد) مساحة الأرض (م2) معامل مسطح عدد الطوابق أقصى عدد للطوابق ملاحظات أقل من 400 1.8 3 3 النظام الأساسي من 400 الى أقل من 600 3 5 6 النظام الأساسي من 600 الى أقل من 1000 3.6 6 بحسب خارطة إطلاق الارتفاعات بموجب نظام المميزات التشجيعية من 2000 الى أقل من 3000 5.1 8 بحسب خارطة إطلاق الارتفاعات يمكن الاستفادة من نظام المميزات التشجيعية من 3000 الى أقل من 4000 5.4 9 بحسب خارطة إطلاق الارتفاعات يمكن الاستفادة من نظام المميزات التشجيعية من 4000 الى أقل من 5000 5.7 9 بحسب خارطة إطلاق الارتفاعات يمكن الاستفادة من نظام المميزات التشجيعية من 5000 الى أقل من 15000 6 10 بحسب خارطة إطلاق الارتفاعات يمكن الاستفادة من نظام المميزات التشجيعية 15000 فأكثر 7 12 بحسب خارطة إطلاق الارتفاعات يمكن الاستفادة من نظام المشاريع المتميزة - يسمح بالاستعمال التجاري بحسب ماهو معتمد للشوارع التجارية بأطلس المخطط المحلي.
- لا يسمح بملحق علوي ضمن هذه المناطق.
- يلزم الملاك بتنفيذ المباني وفق دليل اشتراطات البناء الخاص بهذه المناطق والذي سيتم تعميمه للمكاتب الهندسية وذلك لضمان تطوير هذه المناطق بالشكل العمراني المميز والذي يتناسب مع موقعها وأهميتها كواجهة للقادم لمدينة جدة من جهة مطار الملك عبدالعزيز الدولي.
2-2/6/12. نظام المميزات التشجيعية ونظام المشاريع المتميز:
- يمنح النظام زيادة في معامل الكتلة البناء كلما زادت مساحة الأرض وفق الشروط والضوابط المنظمة لذلك.
- يمنح النظام مرونة في الارتفاع بما يتناسب مع الارتفاعات المحددة لخارطة الارتفاعات والمعتمدة من قبل هيئة الطيران المدني وفق الشروط والضوابط المنظمة لذلك.
3-2/6/12. شروط الحصول على نظام المميزات التشجيعيةونظام المشاريع المتميزة:
- موافقة الجهة ذات العلاقة بالنشاط المستهدف.
- موافقات مزودي الخدمات على المشروع (شركة الكهرباء وشركة المياه).
- تقديم دراسة مرورية معتمدة.
- التنسيق مع الأمانة بشأن تقديم خدمات للمنطقة مثل: تطوير الحدائق والساحات العامة تطوير الشوارع توسعة الشوارع والأرصفة توفير مواقف إضافية.
3-6/12. تعديل نظام البناء لمنطقة الكورنيش الأوسط:
تقع منطقة الكورنيش الأوسط وسط غرب مدينة جدة على طول ساحل البحر الأحمر حيث يحدها شرقاً شارع الأندلس وغرباً طريق الكورنيش وشمالاً شارع الخالدية وجنوباً شارع الأمانة.
1-3/6/12. نظام البناء لمنطقة الكورنيش الأوسط كالتالي:
أ- شمال شارع الأمير محمد بن عبدالعزيز:
- منطقة (1): المحافظة على نظام البناء السابق (سكني فيلات / دورين) نظراً لأن المنطقة قائمة في الطبيعة.
- منطقة (2): المحافظة على نظام البناء السابق (سكني فيلات / دورين) نظراً لأن المنطقة قائمة في الطبيعة.
- منطقة (3): تعديل استعمال المنطقة المحددة إلى منطقة متعددة الاستعمالات / دورين نظراً لطبيعة المنطقة أرض فضاء وقابلة للتطوير.
ب- جنوب شارع الأمير محمد بن عبدالعزيز:
- منطقة (4): المحافظة على نظام البناء السابق (سكني فيلات / دورين) نظراً لأن المنطقة قائمة في الطبيعة.
- منطقة (5): تعديل استعمال المنطقة المحددة إلى منطقة متعددة الاستعمالات / خمسة طوابق نظراً لطبيعة المنطقة أرض فضاء وقابلة للتطوير.
- تعديل استعمال المواقع المطلة على المحاور والشوارع التجارية بالنظام المعتمد في أطلس المخطط المحلي.
- التمشي بموجب نظام الارتدادات والاشتراطات والضوابط المعتمدة بوثيقة أنظمة وضوابط البناء ودليل المباني العالية.
ج- شمال شارع فلسطين:
- منطقة (6): تعديل استعمال المنطقة المحددة إلى منطقة متعددة الاستعمالات / دورين نظراً لطبيعة المنطقة القائمة.
- منطقة (7): تعديل الاستخدام المعتمد لمحور الكورنيش شمال شارع فلسطين والجزء المطل على طريق الأندلس (سكني تجاري طابقين وملحق) وذلك نظراً لطبيعة المحور الأمنية.
- إضافة الاستخدام الإداري للمنطقة السياحية جنوب شارع فلسطين ليصبح الاستخدام (سكني سياحي إداري) شريطة توفير مواقف السيارات الكافية للنشاط.
- تعديل استعمال المواقع المطلة على المحاور والشوارع التجارية بالنظام المعتمد في أطلس المخطط المحلي.
- التمشي بموجب نظام الارتدادات والاشتراطات والضوابط المعتمدة بوثيقة أنظمة وضوابط البناء ودليل المباني العالية.
7/12 مميزات مناطق التنمية الخاصة:
1/13 التعريف:
كما ورد سابقاً في مناطق الاستعمالات ورموزها وحسب ما هو موضح في الشكل رقم (8).
2/13 الاستعمالات:
استعمالات متعددة.
3/13 تحديد مناطق المشاريع المتميزة:
تم تصنيف مناطق المشاريع المتميزة إلى خمسة مناطق مع الأخذ في الاعتبار أن مساحات قطع الأراضي التي تقع على جانبي محور أو شارع رئيسي فاصل بين منطقتين مختلفتين تأخذ مساحات المنطقة الأقل لتكون مشروع متميز وهذه المناطق الخمس كما يلي:
1-3/13. المنطقة الأولى:
المنطقة المركزية المحددة شمالاً وشرقاً وجنوباً بشارع الملك خالد الدائري وغرباً بطريق المدينة ثم شارع باعشن.
- المناطق التقسيمية المنظمة:
- على الشوارع المحلية التجارية بمساحة 5.000 م2 فأكثر.
- على الشوارع التجارية الرئيسية بمساحة 4.000 م2 فأكثر.
- على المحاور التجارية الرئيسية والثانوية بمساحة 3.000 م2 فأكثر.
- المناطق العشوائية ومناطق التنمية الخاصة والمنطقة التاريخية حسب نظام كل منطقة.
شكل رقم (8) مناطق ومساحات المشاريع المميزة
2-3/13. المنطقة الثانية:
هي المنطقة الواقعة خارج المنطقة المركزية وتمتد حتى شارع الأمير محمد بن عبدالعزيز شمالاً، وطريق الحرمين شرقاً والبحر غرباً، طريق جسر الفلاح (جسر الخير) جنوباً.
- على الشوارع المحلية التجارية بمساحة 15.000 م2 فأكثر
- على الشوارع التجارية الرئيسية (تشمل قطع الأراضي على جانبي الشارع) بمساحة 10.000 م2 فأكثر.
- على المحاور التجارية الرئيسية والثانوية (تشمل قطع الأراضي على جانبي المحور) بمساحة 7.500 م2 فأكثر.
3-3/13. المنطقة الثالثة:
عبارة عن منطقتين فرعيتين:
- تقع وسط جدة وهي المنطقة المحصورة بين شارع النزهة ثم طريق المدينة ثم شرم أبحر شمالاً (لا تشمل المناطق البحرية المطلة على الشرم)، وشارع الأمير محمد بن عبدالعزيز جنوباً، و طريق الحرمين شرقاً، وطريق الكورنيش غرباً.
- الثانية: تقع جنوب جدة وهي المنطقة المحصورة بين طريق جسر الفلاح (جسر الخير) شمالاً، وشارع جنوب القاعدة البحرية جنوباً، وطريق الليث شرقاً، والقاعدة البحرية غرباً.
- على الشوارع المحلية التجارية بمساحة 30.000 م2 فأكثر.
- على الشوارع التجارية الرئيسية بمساحة 20.000 م2 فأكثر.
- على المحاور التجارية الرئيسية والثانوية بمساحة 15.000 م2 فأكثر.
المنطقة المحصورة بين طريق الكورنيش شمالاً، وطريق الملك عبدالعزيز شرقاً، وشارع السلام ثم امتداد طريق الكورنيش إلى ميدان فرس البحر جنوباً، والبحر الأحمر غرباً لا تدخل ضمن مناطق المشاريع المتميزة فيما عدا المنطقة البحرية المطلة على شرم أبحر الواقعة بين كلية علوم البحار شرقاً ومركز قيادة حرس الحدود غرباً.
4-3/13. المنطقة الرابعة:
وحدودها من شمال طريق أبحر العام الموازي لشرم أبحر وامتداده الموازي للبحر المفتوح حتى حدود المحافظة شمالاً، ومن شرق طريق الحرمين حتى حدود المحافظة شرقاً (ما عدا المناطق العشوائية والتي حدها الأدنى25.000 م2، من جنوب طريق القاعدة البحرية وحتى حدود المحافظة جنوباً، وكذلك المناطق البحرية المحيطة بالشرم والمناطق البحرية المطلة على البحر المفتوح لا تدخل ضمن حدود المنطقة الرابعة).
- على الشوارع المحلية التجارية بمساحة 50.000 م2 فأكثر.
- على الشوارع التجارية الرئيسية بمساحة 35.000 م2 فأكثر.
- على المحاور التجارية الرئيسية والثانوية بمساحة 25.000 م2 فأكثر.
5-3/13. المنطقة الخامسة " المناطق البحرية":
بمساحات لا تقل عن 30.000 م2 في المناطق الواقعة ابتداءاً من مركز قيادة حرس الحدود الواقع عند التقاء البحر المفتوح وشرم أبحر جنوباً حتى نهاية حدود المحافظة شمالاً مع الالتزام بالضوابط والمعايير الخاصة بذلك والواردة في الفقرة 13/6/5 من المادة (13).
4/13 الموافقة المبدئية للمشاريع المتميزة:
هي التي يحصل عليها صاحب المشروع من حيث المبدأ طبقا لما ورد في المادة 13 بالفقرة 13/6 (الضوابط والاشتراطات التي بموجبها تصدر الأمانة موافقة مبدئية على دراسة المشروع كمشروع متميز) وذلك لحين استكمال الدراسات التفصيلية للمشروع الواردة في دليل اشتراطات البناء.
5/13 الموافقة النهائية للمشاريع المتميزة:
هي التي يحصل عليها صاحب المشروع بعد استكماله لكافة الدراسات التفصيلية التي يتطلبها النظام واعتماد لجنة دراسة المشاريع المتميزة لها كمشروع ابتدائي ويتم على ضوئها استكمال إجراءات استخراج رخصة البناء.
6/13 الضوابط والاشتراطات التي تصدر الأمانة على ضوئها موافقة مبدئية لدراسة المشروع كمشروع متميز:
يتم قبول المشاريع لدراستها كمشاريع متميزة وإعطائها موافقة مبدئية عند تحقيق الضوابط والاشتراطات التخطيطية التالية:
- المناطق المنظمة في المنطقة المركزية على شارعين لا يقل عرض إحداهما عن 16م.
- في المنطقة البحرية يكون موقع المشروع على طريق الكورنيش أو شارع أبحر العام وإمتدادهما على أن يكون الموقع متصلاً بالبحر.
- في باقي مناطق المحافظة يحاط الموقع بأربعة شوارع لا يقل عرض شارعين منها عن 30 م والشارعين الأخرين لا يقل عرضهما عن 12 متر.
- يسمح بتعدد الاستخدام في هذه المناطق سكني - تجاري - إداري - سياحي.
- معامل مسطح البناء لا يزيد عن 2.4.
- نسبة التغطية لا تزيد عن 30%.
- مراعاة تدرج الارتفاعات من الطريق العام نزولاً جهة البحر.
- يتم المحافظة على نسبة 50% من الواجهة البحرية متصلة بصرياً ومباشرة إلى الطريق العام (لا يتم البناء فيها).
- تترك نسبة 30% من عمق قطعة الأرض كمنطقة مفتوحة بما لا يزيد عن 15م مع أخذ تعهد من المالك بعدم إقفالها.
- يتم استحداث ممر مشاة بأحد جانبي المشروع بما لا يقل عن 10م من الشارع العام وحتى المنطقة المفتوحة للعامة جهة البحر.
- يتم توفير مواقف سيارات إضافية للعامة تربط بممر المشاة.
شكل رقم (9) المناطق البحرية
- المعايير والاشتراطات التخطيطية المعتمدة للنشاط المقترح.
- شروط وضوابط النطاق العمراني المعتمد.
- إحضار موافقة الجهات ذات العلاقة (إذا استدعى الأمر) قبل استخراج التصريح النهائي، مثل: الطيران المدني/ التعليم/ الصحة/ الدفاع المدني/ اللجنة الرباعية للواجهات البحرية.
- موافقة الوزارة على تجميع الشوارع الداخلية والممرات والحدائق والمرافق العائدة للأمانة بالموقع إذا تطلب المشروع ذلك، وإعادة تخطيط الموقع بما يتلاءم مع الأنظمة التخطيطية المعتمدة.
- موافقة الأمانة والجهات المعنية في حالة نقل وتعديل مسارات المرافق القائمة على أن يتحمل المطور تكاليف ربطها بأقرب شبكة معتمدة.
- توفير المرافق والخدمات العامة (الصحية والتعليمية والدينية والأمنية والاجتماعية ... الخ) التي تتطلبها المشاريع السكنية وفقاً للكثافة السكانية المتوقعة والمعايير التخطيطية المعتمدة إما في أرض المشروع أو في أرض مملوكة لصاحبه وفي نطاق خدمته (بما لا يزيد عن 500م).
7/13 شروط الموافقة النهائية للمشاريع المتميزة:
- حصول المشروع على موافقة مبدئية.
- تقديم الرسومات والوثائق الخاصة بالمشروع والموضحة تفصيلاً بدليل اشتراطات البناء.
- اعتماد دراسة الحركة المرورية.
- تقديم ما يفيد التزام صاحب المشروع بما ورد في الفقرة (7) من إجراءات الموافقة المبدئية والتي تشمل موافقات الجهات المعنية: كالطيران والدفاع المدني/ التعليم/ الصحة /اللجنة الرباعية ....... إلخ.
8/13 نظام البناء في المشاريع المتميزة: جدول رقم (8)
م | الموقع | معامل مسطح البناء | م | الموقع | معامل مسطح البناء |
---|---|---|---|---|---|
1 | على المحاور الرئيسة ت ح 1 | 7.0 | 2 | على المحاور الثانوية ت ح 2 | 6.0 |
3 | على الشوارع التجارية الرئيسة | 5.0 | 4 | على الشوارع التجارية المحلية (عمائر) | 4.2 |
5 | على الشوارع التجارية المحلية (فيلات) | 3.6 | 6 | في المناطق البحرية | 2.4 |
1/14 التعريف:
كما ورد سابقاً في مناطق الاستعمالات ورموزها.
2/14 الاستعمالات:
سكني وتجاري وسياحي متنوع.
3/14 ضوابط واشتراطات وأنظمة البناء المقترحة:
الرجوع لاشتراطات ونظام البناء - جدة التاريخية 1435هـ.
1/15 التعريف:
كما ورد سابقاً في مناطق الاستعمالات ورموزها وحسب ما هو موضح في أطلس المخطط المحلي.
2/15 الاستعمالات:
مشاريع عمرانية (مخططات -قرى مدمجة) متكاملة الخدمات والمرافــق (كمجتمع عمراني أو مشروع متكامل الخدمات والمرافق).
3/15 ضوابط واشتراطات البناء:
على المطور الالتزام بالاشتراطات الآتية:
4/15 نظام البناء:
- المشاريع السكنية:
- مناطق الفيلات: بحد أقصى دورين 60 % بمعامل مسطح بناء 1.2.
- مناطق العمارات: بحد أقصى 4 طوابق 60 % بمعامل مسطح بناء 2.4.
- يسمح بإنشاء مشاريع متكاملة بمسطح بناء 2.4 وارتفاعات مختلفة.
- المشاريع غير السكنية: تحدد حسب اعتماد الأمانة وجهات الاختصاص.
يسمح بإجراء تعديلات في استعمالات الأراضي التي ليس لها مخطط تقسيم معتمد، أو تتطلب تعديلات في مخطط تقسيم معتمد، لدمج بلوكات مع بعضها، أو إلغاء بعض الطرق أو الخدمـات المطلوبة لباقي المخطط، بغرض إنشاء مشاريع خاصة مثل: المجمعات التجارية والسكنية والمشاريع الترفيهية والسياحية والمستشفيات والمدارس .. وما شابه ذلك وفق شروط التعديل الآتية:
وتشمل أهم هذه المميزات ما يلي:
يجب على المستثمر أو المطور أو المالك الالتزام بالاحتياطات والإجراءات التي ترشد استهلاك الطاقة الكهربائية والمياه في المباني بشكل عام. أما بالنسبة للمشاريع التي تزيد جملة مساحة المباني فيها عن 5000 م2 (خمسة ألاف متراً مربعاً) فيشترط ما يلي:
- في حالة عدم وجود محطة كهرباء بالدور الأرضي لا يقل الارتفاع عن 2.2متر ولا يزيد عن 2.5 متر.
- في حالة وجود محطة كهرباء بالدور الأرضي لا يزيد الارتفاع عن 3.0متر.
1/20 خط / حد البناء:
يتم تحديد خط /حد بناء للمحاور والشوارع التجارية مهما كان عرض أو عمق البلوك وفي حالة زيادة العرض أو العمق عن نسبة لا تتجاوز 15 % من عرض أو عمق البلوك المحدد فيما يلي يعرض على اللجنة العليا للمخطط المحلي وما يزيد عن ذلك بأخذ نظام المنطقة الخلفية بزيادة طابق واحد فقط
2/20 تعريف وتحديد البلوك الأول:
البلوك الأول هو الذي يقع مباشرة على المحور أو الشارع التجاري كما هو موضح في أطلس المخطط المحلي، وتنقسم البلوكات إلـى:
- البلوكات الأفقية: هي البلوكات التي يكون طول الضلع الموازي للمحور أو الشارع التجاري أكبر من عرضها وتعتبر هي البلوك الأول.
-
البلوكات العمودية: هي البلوكات التي يكون طول الضلع الموازي للمحور أو الشارع التجاري أصغر من عرضها، ويعتبر البلوك الأول فيها بما يعادل البلوك الموازي الأقرب على جانبيه بما لا ينتج عنه تجزئة لقطع الأراضي وبما لا يتجاوز الأبعاد الموضحة عاليه في الفقرة 1/20 . وفي حالة ضم قطع الأراضي في ملكية واحدة فيعتبر البلوك الأول هو متوسط عرض البلوكين الموازيين الأقرب له بما لا يتجاوز حد البناء.
- الأراضي ذات المساحات الكبيرة (10.000 متر مربع فأكثر) ضمن أرض مخططة ولا يرغب أصحابها في تقسيمها إلى قطع أراضي صغيرة ويرغبون في إنشاء مشروع واحد متكامل عليها يحتسب البلوك الأول بعمق يساوي عرض الواجهة على المحور أو الشارع التجاري بما لا يتجاوز متوسط عرض البلوكات الأفقية القريبة منها (شكل 10 ).
شكل رقم (10) البلوكات العمودية و الموازية
- القطع الأمامية: هي قطع الأراضي التي تطل وتفتح مباشرة على المحور أو الشارع التجاري.
- القطع الخلفية: هي قطع الأراضي التي تلي القطع الأمامية ولا تطل أو تفتح مباشرة على المحور أو الشارع التجاري.
3/20 نظام البناء في البلوك الأول العادية (الغير مدمجة):
أولاً : في مناطق العمائر:
- المساحات أقل من 400 م2 يكون نظام البناء بها بموجب (مادة 18) نظام الحيازات الصغيرة.
- المساحات من400 م2 فأكثر يكون نظام البناء بها:
- للمحاور الرئيسية والثانوية (ت ح) والشوارع التجارية الرئيسية (ت ر1) يكون نظام البناء للقطعة الخلفية في البلوكات الأفقية والعمودية بزيادة طابق عن ارتفاع المنطقة الخلفية.
- يجب ألا يقل الارتداد في البلوكات الأفقية جهة الشارع الخلفي عن 5 أمتار.
شكل رقم (11) نظام القطع الخلفية
ثانياً : في مناطق الفيلات:
- نظام البناء للقطعة الخلفية في البلوكات الأفقية:
- للمحاور الرئيسية والثانوية والشوارع التجارية الرئيسية يكون نظام البناء للقطعة الخلفية 3 طوابق 60% بمعامل بناء 1.8.
- للشوارع التجارية المحلية يكون نظام البناء فيها طابقين (فيلات أو عمائر) 60% بمعامل مسطح بناء 1.2.
- نظام البناء للقطعة الخلفية في البلوكات العمودية:
- المحاور الرئيسية والثانوية والشوارع التجارية الرئيسية يكون نظام البناء للقطعة الخلفية الأولى عبارة عن ثلاثة طوابق 60% بمعامل مسطح بناء 1.8، وللقطعة الخلفية الثانية عبارة عن طابقين 60% بمعامل مسطح بناء 1.2 (عمائر أو فيلات). بما لا يتجاوز عمق القطعتين عن عمق البلوك الأفقي الموازي للمحور أو الشارع المقابل.
- الشوارع التجارية المحلية يكون نظام البناء للقطعة الخلفية عبارة عن طابقين 60% بمعامل مسطح بناء 1.2 (عمائر أو فيلات). بما لا يتجاوز عمق القطعة الخلفية عن عمق البلوك الأفقي الموازي للشارع التجاري المحلي أو الشارع المقابل.
- المحاور والشوارع التجارية يكون نظام البناء للقطعة الخلفية المقابلة للشارع المقابل والموازي للمحور أو الشارع التجاري عبارة عن طابقين 60% (عمائر أو فيلات) بمعامل مسطح بناء 1.2 في جميع الأحوال سواء كانت قطعة خلفية أولى أو ثانية.
شكل رقم (12) نظام البناء للقطع الخلفية للبلوكات العمودية بمناطق الفيلات
4/20 نظام البناء في البلوك الأول في حالة دمج قطع الأراضي:
في حالة دمج قطع الأراضي الأمامية والخلفية كمشروع واحد يكون الآتي:
- البلوكات الأفقية في مناطق الفيلات:
- يجب ألا يقل عرض الشارع الخلفي لقطع الأراضي الواقعة على المحاور والشوارع التجارية الرئيسة عن 25 متر.
- أما إذا كان عرض الشارع الخلفي أقل من 25 متر فيتم زيادة الارتداد الخلفي حتى يستكمل عرض الشارع.
- يقاس عرض الشارع الخلفي في كل الحالات من حد ملكية القطعة المقابلة لحد البناء.
- البلوكات العمودية في مناطق الفيلات أو العمائر:
- يجب ترك مسافة لا تقل عن 8 (ثمانية أمتار) من حد الجار الخلفي للبلوك الأول كمساحة مفتوحة أو مواقف سيارات أو ممر مشاه أو شارع خلفي.
- في حالة كون البلوك الأول عبارة عن قطعة واحدة يقل عرضها عن 70 متر يجب ألا يزيد الارتداد الخلفي المطلوب مضافا إليه الارتداد الأمامي عن ثلث طول قطعة الأرض.
5/20 اشتراطات عامة:
- بشرط موافقة الجار في مناطق الفيلات المنفصلة على أن تكون الفلتين متلاصقة في الطابق الأول.
- لا تشترط موافقة الجار في مناطق الفيلات الدوبلكس أو الفيلات المتصلة وما شابهها.
- المناطق السكنية (عمارات و فيلات) 4م.
- المناطق التجارية ذات الاستخدام المتنوع 5م.
- في حالة وجود أكثر من شارع يطـل عليه المبنى يكـــون الإرتداد 3 أمتار لباقي الشوارع.
- المباني ذات الخمسة طوابق فاقل عن 2 متر.
- المباني من ستة إلى ثمانية طوابق عن 3 أمتار.
- المباني من تسعة إلى اثني عشر طابق عن 4 أمتار.
- المباني أكثر من اثني عشر طابق يتم الرجوع إلى دليل المباني العالية.
بالنسبة للمشاريع التي تحتاج لمواقف سيارات يجب مراعاة الآتي:
- في المناطق المنظمة حسب المساحات الموضحة الجدول رقم (6).
- في المنطقة المركزية تكون ضعف (2.0) المساحات الموضحة في الجدول رقم (6).
- في المناطق العشوائية خارج المنطقة المركزية تكون مرة ونصف (1.5) المساحات الموضحة في الجدول رقم (6).
- لا يزيد ارتفاعها بالأمتار عن نظام البناء للشارع المطلة عليه أو المنطقة المحيطة.
- مراعاة الارتدادات النظامية في الطوابق المتكررة.
- لا يقل ارتفاع الطوابق عن 2.2 ولا يزيد عن 2.5 متر.
جدول رقم (9) مساحات الاستعمالات التي بموجبها يتم حساب مواقف السيارات:
الاستخدام | المواقف المطلوبة | الاستخدام | المواقف المطلوبة | ||
---|---|---|---|---|---|
الفيلات السكنية |
|
العمارات |
|
||
دور تأهيل المعاقين | موقف/2 فصل | بيوت ضيافة الأطفال | موقف/ فصل | ||
مباني المكاتب الإدارية | موقف/ 70 م2 | مباني الشركات والمؤسسات | موقف / 60 م2 | ||
المحلات التجارية | موقف/ 55 م2 | المراكز التجارية (المولات) | موقف/ 40 م2 | ||
السوبر ماركت | موقف/ 35 م2 | الاسواق التجارية المفتوحة | موقف/ 45 م2 | ||
المطاعم | موقف/ 60 م2 | مطاعم وجبات سريعة | موقف/ 35 م2 | ||
البنوك ومؤسسات الصرافة | موقف/ 25 م2 | المساجد | حسب الاشتراطات الخاصة | ||
وكالات السفر | موقف/ 45 م2 | معارض سيارات | موقف/ 100 م2 | ||
الفنادق | المكاتب | موقف/ 70 م2 | الوحدات المفروشة | الشاليهات | موقف/ 30 م2 |
المطاعم | موقف/ 60 م2 | الشقق | موقف/ 100 م2 | ||
الصالات | موقف/ 35 م2 | الفيلات | موقف/ 100 م2 | ||
المحلات | موقف/ 80 م2 | الاستراحات | موقف/ 120 م2 | ||
أخرى | موقف/ 60 م2 | أخرى | موقف/ 150 م2 | ||
قصور الأفراح | موقف / 25 م2 | المعاهد والكليات والجامعات | الطلاب | موقف / ثلاث طلاب،5طالبات | |
المدارس | رياض أطفال | موقف / فصل | المدرسين | موقف / مدرس، 3 مدرسات | |
مدرسة ابتدائية | موقفين / فصل | الموظفين | موقف / 3 موظفين، 5 موظفات | ||
متوسط | 3 مواقف / فصل | أخرى | موقف/ 100 م2 | ||
ثانوي | 5 مواقف/ فصل | محطات الوقود | فئة (أ) | 15موقف للشاحنات و 10 مواقف للسيارات الصغيرة | |
المستشفيات والمستوصفات | الأطباء | 2 موقف / طبيب | فئة (ب) | 10مواقف للشاحنات و 10 مواقف للسيارات الصغيرة | |
الأسرة | موقف / 4 أسرة | فئة (ج) | 12 مواقف | ||
الموظفين | موقف / 3 موظفين | فئة (د) | 8 مواقف | ||
المراجعين | موقف / مراجع | المستودعات بالمخططات التقسيمية | يُكتفى بمنطقة الارتداد الأمامي كمواقف + موقف شاحنة لكل مستودع | ||
المتاحف وصالات العرض | موقف / 100 م2 | المراكز الرياضية | موقف / 50 م2 | ||
محطة النقل وصالات السفر | موقف / 100 م2 | المسالخ | موقف / 70 م2 | ||
صناعات حرفية | موقف / 70 م2 | إيجار المعدات | موقف / 70 م2 | ||
مخزن أو مستودع داخل المباني المتنوعة الاستعمال | موقف 70 م2 | ملاعب الأطفال داخل المباني | موقف / 150 م2 | ||
الملاعب الرياضية | موقف / 5متفرجين+ حافلة / 150 متفرج | الاستعمالات الأخرى | موقف 100 م2 |
تتطلب المشاريع ذات المساحات التالية إجراء دراسات مرورية وذلك على النحو التالي:
جدول رقم (10) المساحات التي تتطلب إجراء الدراسات المرورية:
استخدامات الأراضي | استخدامات الأراضي المحددة | الحد الأدنى |
---|---|---|
العمائر والمجمعات السكنية | الفلل أو العمائر التابعة لمشروع واحد في منطقة محددة أو عمائر سكنية كثيرة الأدوار. | 100 وحدة |
الفنادق | فنادق 4 أو 5 نجوم | 200 غرفة |
الشقق المفروشة | عمارة أو أكثر ذات شقق مفروشة معدة للإيجار في الإجازات والمدى القصير. | 100 وحدة |
المدارس | روضة وحضانة - ابتدائي - متوسط - ثانوي - معاهد - مراكز تدريب - كليات. | 400 طالب |
جامع | مسجد كبير تقام صلاة الجمعة فيه. | 1000 شخص |
الجهات الحكومية الوظيفية | جهات حكومية يزيد فيها عدد الموظفين على عدد المراجعين: الوزارات والهيئات والمؤسسات. | 250 موظف |
الجهات الحكومية الخدمية | الجهات الحكومية التي يزيد فيها عدد المراجعين على عدد الموظفين: كالجوازات والأحوال المدنية وكتاب العدل والمحكمة. | 100 موظف |
المستشفيات | مباني للرعاية الصحية يشمل أسرة لتنويم المرضى. | 100 سرير |
المستوصفات | مبنى للرعاية الصحية يعمل على مدار 24 ساعة / يوم ولا ينًوم به المرضى. | 100 موظف |
مباني المكاتب | عمارات مخصصة للمكاتب مثل: المكاتب الهندسية والعيادات والمؤسسات التجارية والشركات ومباني البنوك. | مساحة 10000م2 |
مجمع أو مركز تجاري | مجموعة من المحلات التجارية المختلفة ضمن مباني مغلقة أو مفتوحة. | مساحة 5000 م2 |
سوبرماركت أو سوق مركزي | محل واحد تعرض فيه بضائع مختلفة تحت مسمى واحد ويشمل مساحات كبيرة في مكان مغلق. | مساحة 2000م2 |
سوق شعبي | مجموعة من المحلات الصغيرة في مساحة مفتوحة لبيع بضائع متوسطة النوعية والسعر. | مساحة 2500م2 |
مركز تجاري رئيسي | مبنى يضم محلات تجارية وشقق سكنية. | يتم تحديد الحد الأدنى بناء على عدد الوحدات السكنية ومساحة المركز التجاري |
1/24 الملاحق العلوية:
2/24 الملاحق الأرضية:
في حالة طلب الاستفادة من نظام البناء المقترح لزيادة الارتفاع للمباني القائمة، يجب إتباع الإجراءات الآتية:
قبل اعتماد المخططات العمرانية من الأمانة يجب تقديم دراسة توضح السياسات والإجراءات والقرارات التصميمية المستخدمة للحد من تحول الأمطار إلى سيول، وحجز مسارات مفتوحة وذلك من خلال دراسات بغرض:
يحق لأصحاب المشاريع الذين تقع أراضيهم على المحاور والشوارع التجارية الرئيسة ويقومون بتوفير مميزات عمرانية ومعمارية راقية في مشاريعهم تخدم المدينة أو المنطقة وتقرها الأمانة وفقاً للآلية المنظمة لذلك تعويض أصحاب تلك المشاريع بزيادة معامل مسطح البناء في المشروع أو بتخفيض النسبة التخطيطية أو التنازل عن خدمات موجودة في المخطط ليس لها حاجة. وتشمل المميزات التشجيعية ما يلي:
1/27 المميزات التشجيعية للتصميمات المعمارية المتميزة:
- %5 إذا كان التصميم نتيجة مسابقة عالمية موافق عليها من الأمانة.
- %2.5 إذا كان التصميم نتيجة مسابقة محلية موافق عليها من الأمانة.
2/27 المميزات التشجيعية لإنشاء الحدائق والساحات العامة:
يستحق صاحب المشروع زيادة في مسطح البناء تعادل مثلي المساحة التي قام المطور بإنشائها كساحات عامة أو حدائق عامة أو ملاعب وما شابهه.
3/27 المميزات التشجيعية لتوسعة الشوارع والأرصفة:
يستحق صاحب المشروع زيادة في مسطح البناء تعادل مثلي المساحة التي قام المطور بتركها لتوسعة الشارع أو بإنشاء الرصيف.
4/27 المميزات التشجيعية لزيادة عدد مواقف السيارات:
يستحق صاحب المشروع زيادة في مسطح البناء تعادل المساحة التي يوفرها صاحب المشروع كمواقف سيارات زيادة عن المعدلات المطلوبة في مشروعه، على أن يتم توفير المواقف للمساحات المبنى الإضافية، وأن لا يتم بيع تلك المواقف أو تغيير وظيفتها.