أمانة محافظة جدة
أمانة محافظة جدة
  • الرئيسية
  • بوابة الأمانة
    • أمانة محافظة جدة
      • عن أمانة جدة
      • ميثاق الأمانة
      • ركن الأمين
      • الهيكل الإداري
      • إدارات الأمانة
      • إنجازات الأمانة
      • اللجان
      • الجوائز والاعتمادات
    • البلديات الفرعية
      • بلدية العزيزية الفرعية
      • بلدية الشرفية الفرعية
      • بلدية ثول الفرعية
      • بلدية جدة الجديدة الفرعية
      • بلدية المطار الفرعية
      • بلدية الجامعة الفرعية
      • بلدية أبحر الفرعية
      • بلدية أم السلم الفرعية
      • بلدية البلد الفرعية
      • بلدية الجنوب الفرعية
      • بلدية ذهبان الفرعية
      • بلدية بريمان الفرعية
      • بلدية طيبة الفرعية
      • بلدية جدة التاريخية
      • بلدية المليساء الفرعية
      • بلدية أبحر الشمالية الفرعية
      • بلدية الصفا الفرعية
      • بلدية خزام الفرعية
      • بلدية أبرق الرغامة الفرعية
    • بلديات المحافظات
    • اتصل بالأمانة
  • مشاريع الأمانة
    • الواجهات البحرية
      • واجهة جدة البحرية
      • الكورنيش الشمالي
      • الكورنيش الأوسط
      • منتزه ذهبان
      • شاطئ السيف
    • المناطق المفتوحة
      • حدائق جدة
      • مماشي جدة
      • المتحف المفتوح
      • حديقة الأمير ماجد
      • الحدائق النوعية
    • الطرق والمواصلات
      • الجسور والأنفاق
      • جسور المشاة
      • المواقف الآلية
      • مبنى مواقف السيارات
      • مشاريع الطرق
    • تصريف مياه الأمطار
    • سوق الأنعام والمسالخ
    • عقود النظافة
  • قطاع الأعمال
    • التخطيط والبناء
      • أنظمة وضوابط البناء
      • أطلس المخطط المحلي
      • اشتراطات المباني العالية
      • اشتراطات جدة التاريخية
      • مواصفات الجسور والأنفاق
      • اعتماد المخططات الخاصة
      • أنماط تصميم فن العمارة الحجازي
      • كود البناء السعودي
    • المكاتب الهندسية
      • المكاتب المعتمدة
      • تعاميم المكاتب
      • خدمات المكاتب
    • الاستثمار والمنافسات
      • مبادرات برنامج التحول البلدي
      • تأهيل المتنافسين
      • المنافسات الإلكترونية
      • الفرص الاستثمارية
  • مدينة جدة
    • عن جدة
    • جدة تاريخياً
    • أبرز معالم جدة
    • معرض الصور
      • جدة الآن
      • جدة زمان
      • معالم جدة
      • جدة التاريخية
      • إضافة صورة إلى المعرض
    • أصدقاء جدة
    • استطلاعات رضى السكان
    • المستكشف الجغرافي
    • عمد الأحياء
  • دليل جدة
    • دليل الترفيه والسياحة
      • الفنادق
      • المطاعم
      • المنتجعات
      • المنتزهات
      • الألعاب البحرية
      • أندية الفروسية
      • المرشد السياحي
      • تنظيم الرحلات
    • دليل التسوق
      • الأسواق
      • المتاجر الغذائية
      • لوازم الأطفال
    • دليل المواصلات والسفر
      • تأجير السيارات
      • خطوط الطيران
      • المكاتب السياحية
      • مكاتب النقل
      • مكاتب الحج والعمرة
      • مكاتب خدمات الشحن
      • خدمات التوصيل
    • دليل التعليم والثقافة
      • الجامعات والكليات
      • المدارس
      • تعليم ذوي الإعاقة
      • معاهد التدريب
      • المكتبات
      • مكاتب ترجمة اللغات
      • المتاحف والأماكن الأثرية
      • الصالات والمعارض
      • الصحف السعودية
      • مراكز اختبارات التوفل
    • دليل الشركات والمؤسسات
      • شركات التأمين
      • المؤسسات والجمعيات الخيرية
    • الدليل الصحي
      • المستشفيات
      • المستوصفات
      • العيادات
      • مراكز العلاج الطبيعي
      • المختبرات والتحاليل
      • البصريات
      • النوادي الصحية
      • الصيدليات
      • المراكز الصحية
    • دليل الخدمات المالية
      • المصارف والبنوك
      • الشركات المالية
      • الحوالات المالية
    • الدليل الحكومي
      • الوزارات
      • المؤسسات والهيئات الحكومية
      • القنصليات
      • البلديات الفرعية
    • دليل الخدمات الاجتماعية
      • المقابر
      • المساجد
      • مراكز الشرطة
    • دليل الطوارئ
  • المركز الإعلامي
    • أخبار الأمانة
    • تجاوب الأمانة مع الإعلام
    • إعلانات الأمانة
    • مجلة جدة
    • فعاليات جدة
  • الخدمات الإلكترونية
  • الرئيسية
  • قطاع الأعمال
  • وثيقة أنظمة وضوابط البناء

وثيقة أنظمة وضوابط البناء

بالإمكان تحميل ملف وثيقة المخطط المحلي المعتمدة كاملة.

كما يمكنكم الاطلاع على كل فصل وفقاً للتالي:

  • مقدمة
  • أنطمة البناء
  • اشتراطات وضوابط البناء الخاصة

1. أسس وأهداف إعداد المخطط المحلي

1/1 تمهيد:

1-1/1.
كافة البنود والاقتراحات الواردة في المخطط المحلي جاءت بناءً على تحليلات الوضع الراهن، وتنفيذاً للاستراتيجية العمرانية للمحافظة، وتوجهات المخطط الهيكلي، واستجابة من الأمانة لطلبات المواطنين وللقضايا التخطيطية الملحة التي تشهدها المدينة والمحافظة، وفي ضوء التعاميم والاشتراطات والضوابط التي تصدر من مقام وزارة الشؤون البلدية والقروية.
2-1/1.
يتم الإلتزام بتطبيق جميع ما ورد في هذا النظام، وبالتعاميم الصادرة من وزارة الشئون البلدية والقروية المبلغة رسمياً من معالي أمين محافظة جدة بعد تاريخ صدور هذا النظام.
3-1/1.
تعتبر كل من خرائط الأطلس التفصيلية بمقياس رسم 10.000:1 واللائحة التنفيذية مكملان لهذه الوثيقة وجزء لا يتجزأ منها.

2/1 أسس الاستراتيجية العمرانية التي وضعت على أساسها ضوابط التنمية بالمخطط المحلي:

1-2/1.
إستدامة التنمية العمرانية.
2-2/1.
التحكم في التشتت العمراني.
3-2/1.
زيادة الكثافة السكانية في مناطق العمارات والمحاور والشوارع التجارية بما يدعم التنمية العمرانية ويستجيب لاحتياجات التنمية السكنية والاقتصادية بالمدينة.
4-2/1.
وضوح مناطق الاستعمالات (Zoning) ورفع كفاءتها.
5-2/1.
تبسيط تنظيمات البناء وتحريرها من العوائق والتعقيد وضمان شفافيتها.
6-2/1.
رفع كفاءة شبكة الطرق واستمرارية الامتداد لهذه الطرق كوظيفة ربط، إضافةً إلى توحيد عرض الطريق، وتكامله مع مناطق التنمية، ووضوح تدرج شبكة الطرق.
7-2/1.
تشجيع قيام مشاريع وقرى متكاملة الخدمات والمرافق.
8-2/1.
أن تساهم الضوابط في تحقيق متطلبات واحتياجات المدينة وسكانها.
9-2/1.
أن توفر الضوابط صيغة عامة غير قابلة للتأويل.
10-2/1.
أن لا يكون للضوابط تأثير سلبي على مستقبل التخطيط بالمحافظة.
11-2/1.
أن لا يكون للضوابط مبرراً للحصول على الاستثناءات.
12-2/1.
أن تحقق الضوابط المساواة في تطبيق التنظيمات على المواطنين وعدم الإضرار بهم.

3/1 أهداف ضوابط التنمية بالمخطط المحلي:

1-3/1.
التوافق مع سياسات الاستراتيجية العمرانية والمخطط الهيكلي للمحافظة.
2-3/1.
شفافية ضوابط التنمية ومرونة التنظيمات لتحفيز الإبداع المعماري.
3-3/1.
زيادة فرص الاستثمار العقاري بالاستخدام الأمثل للأراضي في المحافظة.
4-3/1.
حماية خصوصية الجوار باستخدام الحلول المعمارية المناسبة.
5-3/1.
تغطية كامل حدود المحافظة.
6-3/1.
زيادة الاعتماد على النقل العام وعلى وسائل نقل بديلة للسيارات الخاصة.
7-3/1.
رفع جودة التصميم العمراني والمعماري والهندسي.
8-3/1.
تلبية احتياجات المواطنين والمطورين والمستثمرين من خلال ضوابط ومعايير تخطيطية تحقق المنفعة العامة.

2. سياسات ضوابط وأنظمة البناء

1/2.
الأخذ بمبدأ أن الأصل في التنظيمات وضوابط التنمية الإباحة وليس المنع.
2/2.
المحافظة على مناطق الفيلات القائمة.
3/2.
الأخذ بمبدأ معامل مسطح البناء (FAR ).
4/2.
تشجيع إنشاء مواقف السيارات ضمن الأبنية وخارجها.
5/2.
تشجيع تجميع الأراضي الصغيرة بإقامة مشاريع متميزة وإعطائها حوافز استثمارية.

3. مميزات ضوابط وأنظمة البناء

لقد تبنى هذا النظام العديد من الإضافات والتعديلات التي تمت بناءً على دراسات ومناقشات عديدة وموسعة استهدفت تقديم مميزات ومرونة كبيرة وملموسة لكافة شرائح المجتمع ومناطق المدينة بما يحقق تطورها الدائم والاستجابة لمتطلبات التنمية السكنية والاقتصادية المتنامية.

وتشمل أهم هذه المميزات ما يلي:

1/3.
المحافظة على مناطق وأحياء الفيلات القائمة.
2/3.
توحيد ارتفاعات العمارات السكنية لتكون أربعة أدوار.
3/3.
زيادة ارتفاعات المباني على الشوارع والمحاور التجارية.
4/3.
السماح بزيادة الارتفاعات في المنطقة المركزية وفي مناطق التنمية الخاصة ومناطق المشاريع المتميزة، وللمساحات أكثر من 5000 متر مربع على المحاور التجارية.
5/3.
تشجيع تنمية الأراضي ذات المساحات الكبيرة باعتبارها مشاريع متميزة وإعطائها حوافز استثمارية إضافية.
6/3.
تشجيع تجميع الأراضي الصغيرة بإقامة مشاريع متميزة وإعطاءها حوافز استثمارية.
7/3.
تشجيع إنشاء مواقف للسيارات ضمن الأبنية، أو خارجها ضمن مواقف مملوكة لصاحب المشروع وإعفائها من معامل مسطح البناء ومن العدد الأقصى لطوابق المبنى.
8/3.
تشجيع الملاك والمستثمرين على إنشاء مواقف سيارات متعددة الطوابق مملوكة بالمشاركة كلا فيما يخصه.
9/3.
إعطاء حرية لملاك الأراضي التي لم يتم تقسيمها بتخطيطها كمناطق فيلات أو عمارات حسب رغبة المطور.
10/3.
السماح بتواجد الاستعمالات الخدمية (كالمدارس ، والمعاهد ، والمستوصفات ...... ) داخل حدود المباني والمناطق السكنية بعد موافقة الأمانة وفق الضوابط المحددة لذلك.
11/3.
تعويض أصحاب المشاريع المتميزة والتي تقدم خدمات إضافية تحسن من البيئة العمرانية للمدينة بمزايا إضافية وذلك لقاء مساهمتهم في تحسين بيئة المدينة ضمن الضوابط المحددة لذلك.

4. مناطق الاستعلامات ورموزها

قُسمت مدينة جدة إلى ثماني مناطق مختلفة في الاستعمال وفي ضوابط التنمية وأنظمة البناء، وهي كما يلي:

1/4 المناطق ذات الاستخدام المتنوع والمحاور والشوارع التجارية (ت):

وهي المناطق التي تتعدد فيها الاستعمالات وتتنوع وتتداخل مع الاستعمالات السكنية سواء على مستوى المنطقة كلها أو على مستوى المبنى الواحد من المساكن والمجمعات السكنية والخدمات الملحقة بها، والمطاعم والمحلات والأسواق والمراكز التجارية والمباني المكتبية والإدارية، والكليات والمعاهد والمدارس العامة والخاصة، والمستشفيات العامة والمتخصصة، والمستوصفات والمراكز الصحية والصيدليات والأندية الصحية، والمخازن والمستودعات ومراكز الخدمات والصيانة، والاستخدامات الأمنية والإدارات والمؤسسات والهيئات الحكومية والخاصة، والمرافق البلدية ومحطات البنزين، والقنصليات العامة والسفارات، والفنادق ومباني الشقق المفروشة والمراكز السياحية والترفيهية والأندية الرياضية ..... الخ.

وتقسم المناطق ذات الاستخدام المتنوع والمحاور والشوارع التجارية إلى أربعة أقسام كما يلي:

أولاً:
المنطقة المركزية (ت م): وتشمل كافة الأراضي المحددة في أطلس المخطط المحلي كمنطقة مركزية.
ثانياً:
المحاور التجارية (ت ح): وتشمل الأراضي الواقعة على البلوك الأول على المحاور المحددة في المخطط المحلي كمناطق استخدام متنوع وبعمق لا يتجاوز الـ 100 متر في المناطق غير المقسمة. وتنقسم إلى قسمين:
أ: المحاور الرئيسة (ت ح1).
ب: المحاور الثانوية (ت ح2).
ثالثاً:
الشوارع التجارية (ت ر): وتشمل الأراضي الواقعة على البلوك الأول وتخدم الأحياء السكنية، والمحددة في المخطط المحلي كمناطق استخدام مختلط وبعمق لا يتجاوز الـ70 متراً في المناطق غير المقسمة. وتنقسم إلى قسمين:
أ: الشوارع الرئيسة (ت ر1).
ب: الشوارع المحلية (ت ر).
رابعاً:
المناطق البحرية (ت ب): وتشمل الأراضي الواقعة على البحر مباشرة ولا يفصلها عنه أي طريق.
خامساً:
المراكز الخدمات (ت خ): وهي مراكز خدمات الأحياء والمجاورات والمجمعات السكنية والتي توضع فيها أنشطة واستخدامات تخدم سكان هذه المناطق فقط.

2/4 المناطق السكنية (س):

هي المناطق المخصصة للاستعمالات السكنية بمختلف أنواعها ومستوياتها سواء كانت فيلات أو عمارات أو مختلط (فيلات وعمارات) أو مجمعات سكنية.

وتنقسم هذه المناطق السكنية إلى أربعة أقسام كما يلي :

أولاً:
مناطق الفيلات (س ف): وهي المناطق المخصصة للمساكن الخاصة المنفصلة أو المتلاصقة التي لها مداخل مباشرة على شارع أو طريق.
ثانياً:
مناطق العمارات (س ع): هي مناطق مخصصة للمساكن التي لها مداخل مشتركة.
ثالثاً:
مناطق الاسكان المعتمد (س ق): هي الاراضي البيضاء التي لم يتم تقسيمها تخطيطياً ويحق للمالك بتطويرها فيلات أو عمائر أو المزج بينهما أوإستعمالات أخرى بموجب المعايير والضوابط التخطيطية المعتمدة لكل إستعمال.
رابعاً:
المناطق العشوائية (س و): وهي المناطق التي بنيت بدون تخطيط مسبق والمحددة في المادة 9 فقرة 4/9.

3/4 المناطق الصناعية (ص):

وهي المناطق المخصصة للاستعمالات الصناعية المعتمدة في المخطط المحلي بمختلف أنواعها.

وتنقسم هذه المناطق الصناعية إلى ثلاثة أقسام كما يلي:

أولاً:
مناطق المستودعات ومناطق الورش المهنية ويرمز لها بالرمز (ص1).
ثانياً:
المدن الصناعية ويرمز لها بالرمز (ص2).
ثالثاً:
مناطق الصناعات البتروكيماوية ويرمز لها بالرمز (ص3).

4/4 مناطق الخدمات الإقليمية وشبه الإقليمية (ق):

وهي المناطق المخصصة للمناطق المفتوحة والتعليمية والإدارية والخدمات الصحية والأمنية والترفيهية والإقليمية لخدمة المدينة والإقليم.

5/4 مناطق التنمية الخاصة (م خ):

وهي المناطق أو المشاريع التي تعتمدها الأمانة كمنطقة تنمية خاصة حيث يتم دراستها كمشروع متكامل يشمل دراسة الطرق والنقل والمرور ومواقف السيارات وحركتها، وحركة ومسارات المشاة، ومرافق البنية التحتية، والاستعمالات والخدمات والكتلة والفراغات العمرانية، والطابع والنمط العمراني والمعماري وخطوط السماء. ويتم بناءاً على ذلك تحديد الاستعمالات وضوابط التنمية وأنظمة البناء حسب التصميم المقترح بعد الموافقة عليه.

6/4 مناطق المشاريع المتميزة (م م):

وهي تلك المناطق التي تهدف الأمانة إلى تنفيذ مشاريع ريادية ومتميزة عليها من خلال تشجيع المطورين والمستثمرين على تنميتها بنفس ضوابط ومميزات مناطق التنمية الخاصة، حيث تقوم الأمانة بإعطاء حوافز تشجيعية لتلك المناطق من خلال أنظمة بناء محفزة من حيث تنوع الاستعمالات ومعامل مسطح البناء بها. وتنقسم هذه المناطق إلى خمسة أقسام سيتم إيضاحها في مادة (المشاريع المتميزة) لاحقاً.

7/4 المنطقة التاريخية (خ):

هي المنطقة المحددة في أطلس المخطط المحلي كمنطقة تاريخية.

8/4 مشاريع القرى المتكاملة (خ3):

هي المشاريع العمرانية التي يتم إنشاؤها خارج مرحلة التنمية الثالثة، وتكون متكاملة الخـــدمات والمرافق (كمجتمع عمراني أو متعددة الاستعمالات)، يلتزم فيها المطور بإنشـاء جميع المرافق العـامة ضمن المخـططات المقدمة منه مثل: المساجد والمدارس ومراكز الرعاية الصحية ومراكز الدفاع المدني (حسب المعدلات والمعايير التخطيطية المعتمدة لدى الأمانة)، وتمديد شبكات الكهرباء والمياه والصرف الصحي والهاتف وسفلتة ورصف وإنارة الشوارع، وإدارة وصيانة وتشغيل الخدمات البلدية والأمنية والتعليمية والصحية وشبكات الطرق والكهرباء والهاتف والمياه والصرف، حسب حاجة التنمية لهذه المشاريع، بحيث تكون متكاملة الخدمات والمرافق.

5. إصدار اللائحة التنفيذية

اللائحة التنفيذية - الجزء الأول
اللائحة التنفيذية - الجزء الثاني
الملخص التنفيذي لأنظمة وضوابط واشتراطات البناء

الملاحق:

تعدد الوحدات

مادة (1) تعريفات

1/1 استدامة التنمية:

هي القدرة على تحقيق ومواصلة التنمية بتحسين الاســتفادة من الموارد الطبيعية والبشـرية والاقتصادية والعمرانية، وتقليل تكاليف التشغيل والصيانة، وتحسين البيئة الطبيعية، والاهتمام الشديد بالجودة في التخطيط العمراني والتصميم المعماري والهندسي لتفادي الآثار السلبية على البيئة.

2/1 إجمالي مسطح البناء:

هي أقصى مساحة إجمالية بالأمتار المربعة المسموح بنائها كإجمالي مساحة لطوابق الموقع المراد البناء عليه. وتشمل هذه المساحة جميع المباني المسقوفة ويمكن حسابها بضرب معامل مسطح البناء في المساحة الإجمالية للأرض بعد التنظيم وتشمل هذه المساحة كافة العناصر والاستخدامات ما عدا الآتي:
"المناور وقنوات تجميع الخدمات الرأسية (النفايات ومواسير المياه والصرف الصحي) والأفنية الداخلية سواء مفتوحة أو مسقوفة / بهو المدخل بالطابق الأرضي وفراغ الطوابق المتكررة له/ بيت الدرج والمصاعد لجميع الطوابق/ المظلات المفتوحة / طابق أوطوابق مواقف السيارات / الطوابق التي تحت الأرض (البدرومات) / الملاحق العلوية والأرضية / طابق/ مساحات الخدمات الميكانيكية والكهربائية / أماكن الصلاة العامة وملحقاتها".

3/1 معامل مسطح البناء (FAR):

هو معامل رقمي تم تحديده حسب المنطقة، يستخدم لحساب مسطح البناء، ويساوي ناتج قسمة المساحة الإجمالية بالأمتار المربعة المسموح ببنائها في جميع الطوابق لموقع معين على المساحة الإجمالية للأرض بعد التنظيم، حيث تقاس المساحة من خط الزجاج والخط الداخلى للحوائط الخارجية.
مثال: معامل مسطح بناء 1.8 لأرض مساحتها 1000 متر مربع يكون بموجبه إجمالي مساحات المباني المرخص بها في جميع الطوابق هو 1800 متر مربع (نتيجة لضرب 1.8× 1000متر مربع).

4/1 أقصى عدد للطوابق:

هو الحد الأقصى لعدد الطوابق المسموح بها نظاماً شاملاً الطابق الأرضي والطوابق المتكررة وطوابق مواقف السيارات وطوابق الخدمة (والتي تشمل غرف الخدمات)، ولا يشمل ذلك طابق الميزانين أو الطوابق التي تحت الأرض أو الملاحق العلوي كما لا تدخل خزانات المياه العلوية في احتساب الارتفاع بالأمتار في المناطق التي ينطبق عليها ذلك.

5/1 نسبة البناء:

هي النسبة المئوية لناتج قسمة مساحة الحد الأقصى للبناء بالمتر المربع في كل طابق من طوابق المبنى على مساحة الأرض الإجمالية بالمتر المربع بعد التنظيم.

6/1 البدروم / القبو:

هو طابق أو أكثر يكون تحت الطابق الأرضي ولا يزيد منسوب باطن سقفه عن 1.5 متر من منسوب الشارع أمام المدخل الرئيسي ويمكن لمساحته أن تشمل كامل مساحة الأرض بعد التنظيم أما في حالة إستخدامه كمواقف سيارات فيجب الإلتزام بالمناسيب والارتفاعات النظامية.

7/1 الملحق:

هو مبنى منفصل عن المبنى في الدور الأرضي (ملحق أرضي) أو يقام فوق السطح (ملحق علوي). ويكون استعماله ثانوياً أو مكملاً للاستعمال الرئيسي للمبنى.

8/1 طابق الميزانين:

هو طابق واحد أو جزء من طابق يكون فوق الطابق الأرضي يحتسب ضمن مسطح البناء في كافة المباني و لا يحتسب ضمن العدد الأقصى لطوابق المبنى (عدا الشوارع التجارية ذات الطابقين التي تخترق مناطق الفيلات حيث لا يحتسب ضمن مسطح البناء).

9/1 طابق / طوابق الخدمات:

ويكون جزءاً من المبنى فوق سطح الأرض يستخدم لتقديم خدمات للمبنى ويشتمل على العناصر الآتية: غرف الميكانيكا والتكييف والكهرباء وأماكن الصلاة وملحقاتها (كدورات المياه وأماكن الوضوء واستراحات السيدات …).

10/1 طابق / طوابق مواقف السيارات:

هو جزء من المبنى فوق أو تحت سطح الأرض يستخدم كمواقف سيارات لخدمة المبنى. ولا يسمح باستخدامه أو تحويله لأية أغراض أخرى، ويبنى حسب الاشتراطات والمعايير الفنية لذلك. ويتم تحديد عدد الطوابق المستخدمة كمواقف سيارات حسب حاجة المبنى، كما يمكن استخدام مباني خارجية خاصة أو مشتركة مملوكة لصاحب المشروع كمواقف سيارات لخدمة مشروعه وبشروط معينة، وتعفى هذه الطوابق من مسطح البناء.

11/1 الارتدادات:

هي المسافة المتروكة من حدود المبنى الخارجية أو بأحد جوانبه دون بناء سواءً يتطلبها النظام أو تزيد عنه.

12/1 حماية المناطق السكنية من الكشف:

هي المعالجات التخطيطية والمعمارية الخارجية المطلوبة في المشاريع التي يزيد ارتفاعها عن متوسط ارتفاعات المباني السكنية الواقعة في المناطق المحيطة.

13/1 البلوك:

هي مساحة من الأراضي المخصصة للاستخدام والمحاطة بشوارع من جميع الجهات.

14/1 المشروع المتميز:

هو المشروع الذي يتميز بصفات وظيفية ومعمارية فريدة يتفوق به عن أمثاله من المشاريع، ويعود بفوائد ملموسة، تتماشى مع أسس وأهداف المخطط المحلي ولا تتعارض مع سياسات وضوابط أنظمة البناء، ويضيف بعداً حضرياً وتصميمياً وإيجابياً لمحافظة جدة، ويستوجب من الأمانة تطبيق نظام المشاريع المتميزة عليها.

15/1 زوائد التنظيم:

هي أجزاء الأراضي بعد توسعة شارع أو إقامة مرفق أو مساحة عامة أو نزع ملكية وهذه الزوائد لا يحتاجها التنظيم لأنها لا تصلح لإقامة مرفق من المرافق.

16/1 المباني العالية (الأبراج):

هي المباني التي يزيد ارتفاعها (عدد طوابقها) عن إثنى عشر طابقاً وتزيد مساحتها عن 3000 متر مربع (ويتم الرجوع في ذلك لدليل المباني العالية).

مادة (2) الأساس في تحديد أنظمة البناء

تم استخدام معامل مسطح البناء كأساس في نظام البناء، والذي يعطي الحرية والمرونة الكافية للمصمم المعماري والعمراني للإبداع والتنوع في التصميم. ويزيد معامل مسطح البناء الممنوح لقطع الأراضي بزيادة مساحتها بما يشجع ضم وتجميع المساحات الصغيرة لتستفيد من هذه الميزة، ولتتناسب مع النمط والتصميم المعماري والعمراني المقترح للمنشأة. وبغرض تسهيل عملية قياس النظام وتحديده على الخرائط واللوحات التنظيمية ولوحات أطلس المخطط المحلي، فقد تمت الإشارة إلى نسبة البناء بالإضافة إلى عدد الطوابق وذلك لتقريب مفهوم معامل مسطح البناء وذلك كما يلي:
إذا كان معامل مسطح البناء الممنوح للأرض هو 3.0، وتم تحديد نسبة 60% (باعتبارها مقياساً متعارفاً عليه لدى المجتمع) فإن نظام البناء المقترح لهذه الأرض هو (خمسة طوابق 60%) وذلك من خلال قسمة معامل مسطح البناء المقترح على هذه النسبة لتحديد عدد طوابق المبنى (3.0 / 0.6 = 5 طوابق). و يمكن تقليل هذه النسبة أو زيادتها أو تنوعها، وبالتالي تتنوع ارتفاعات المباني ضمن مسطح البناء المقترح وفقا للضوابط والمعايير المحددة لكل استخدام وذلك لتتوافق مع الإبداع المعماري.

مادة (3) الشروط العامة لتطبيق أنظمة البناء

تطبق التنظيمات على جميع الرخص الصادرة عن الأمانة مع الالتزام بالآتي:

1/3.
يتم التمشي بموجب هذا التنظيم ولا يسمح بأي استثناء لأي بند من بنوده إلا بموجب قرار صاحب السمو الملكي وزير الشؤون البلدية والقروية المبني على توصية مرفوعة من أمين محافظة جدة.
2/3.
تقديم كروكي حديث معتمد.
3/3.
احترام تنظيمات مناطق الفيلات والمحافظة على خصوصية الجوار باستخدام حلول معمارية مناسبة.
4/3.
يتم الالتزام بنظام البناء المعتمد بالمخططات التقسيمية التي تم إعتمادها بعد تاريخ اعتماد المخطط المحلي 18 / 3 / 1427 هـ.
5/3.
توفير مواقف السيارات بالمعدلات المطلوبة وكذلك إجراء الدراسات المرورية عند الحاجة حسب المعدلات والمعايير الواردة في فصل (اشتراطات وضوابط البناء الخاصة).
6/3.
بُني نظام البناء على قاعدة أساسية وهي مسطح البناء مع الارتفاع بشكل متكامل ومتناسق في المشروع بحيث لا تزيد نسبة البناء في الطوابق المتكررة عن 75% في العمائر وبما لا يتعارض مع أنظمة ارتدادات المباني.
7/3.
تبنى الملاحق العلوية والأرضية وفق التنظيمات الواردة في فصل (ضوابط واشتراطات البناء الخاصة).
8/3.
في مباني العمائر تحسب نسبة الملاحق العلوية كـ 50% من مسطح الطابق الأخير بما لايتجاوز نسبة الـ 30% من مسطح الأرض كحد أقصى ولا يسمح باستغلالها كطابق كامل شاملاً جميع الخدمات بما فيها بيت الدرج.
9/3.
مراعاة التنظيمات الخاصة بالجهات المعنية كالتعليمية والصحية والأمنية.
10/3.
الالتزام بنظام الارتدادات الوارد في فصل (ضوابط واشتراطات البناء الخاصة).
11/3.
الالتزام بكود البناء السعودي.
12/3.
الالتزام باشتراطات استدامة المباني خصوصا المعايير الفنية الخاصة بترشيد استهلاك الطاقة والمياه، والتقيد بمتطلبات أشخاص ذوي الإعاقة وشروط السلامة.
13/3.
مراعاة متطلبات المناطق ذات الحساسية الأمنية والبيئية.
14/3.
المباني التي يزيد ارتفاعها عن إثنى عشر طابقاً يجب الرجوع فيها لدليل ضوابط واشتراطات المباني العالية.
15/3.
إصدار رخصتين للمبنى: رخصة بناء ورخصة تشغيل المنشأة، ويتم إصدار رخصة التشغيل عند طلب الحصول على الخدمات. وتجدد رخصة التشغيل دورياً (كل خمس سنوات) بغرض التأكد من مطابقة المبنى لاشتراطات الرخصة الممنوحة له.
16/3.
المواقع المطلة على زوائد تنظيمية أو على أراضي عامة كالحدائق ومواقف السيارات وحرم الشارع أو حرم مواسير الصرف أو مواسير المياه (وتمثل شرائح تفصل بين قطع الأراضي والشوارع أو المحاور) لا تأخذ نظام الشارع أو المحور التجاري المطلة عليه إلا في حالة موافقة اللجنة العليا للمخطط المحلي .
17/3.
في حالة رغبة المالك توزيع خدمات المبنى الأساسية على جميع الطوابق وعدم تجميعها في طابق/ طوابق محددة فيسمح له بذلك على الا يزيد إجمالي مسطحها عن إجمالي مسطح الطابق / الطوابق المسموحة له وبنفس ارتفاع الطابق.
18/3.
السـماح بالبناء على حـد الجار في الطابق الأرضـي مع الالتزام بالارتدادات الأمامية والارتدادات النظامية في الطوابق المتكررة.
19/3.
يجوز للجيران الاتفاق فيما بينهم على إلغاء الارتدادات الجانبية في مناطق الفيلات دون الاخلال بنسبة الاشغال.
20/3.
أغراض حساب إجمالي مسطحات البناء المسموح بها تضاف المساحات المستقطعة كشطفات نظامية لمساحات الأراضي بعد التنظيم.
21/3.
تراعى الضوابط الأمنية حسب ما تقره اللجنة الأمنية المختصة إلا إذا انتفت الحاجة لذلك في المحاور والشوارع التالية:
  • طريق الملك عبدالعزيز في القطاع ابتداءاً من شارع التحلية جنوباً حتى ميدان النافورة شمالاً.
  • طريق الأندلس في القطاع ابتداءا من شارع الحمراء جنوباً إلى شارع التحلية شمالاً .
  • طريق المدينة في القطاع ابتداءاً من شارع أبي الحسن بن عبد المنعم جنوباً إلى شارع البساتين شمالاً.
  • شارع السلام في القطاع ابتداءاً من كوبري الصالة الملكية غرباً إلى ميدان النافورة شرقاً.
22/3.
تعتبر مميزات ضوابط وأنظمة البناء الواردة في البند الثالث من الفصل الأول جزء لا يتجزأ من الشروط العامة لتطبيق أنظمة البناء.
23/3.
يتم التنسيق مع اللجنة الأمنية المختصة بوضع ضوابط أمنية يلتزم بها ملاك الأراضي المجاورة لمناطق ذات حساسية أمنية مع المحافظة على نظام البناء المعتمد كما هو دون تغيير.
24/3.
في حال رغبة المالك في إزالة مبنى قائم في الطبيعة ويطلب تصريح بناء جديد يتم الالتزام بالنظام المعتمد للمنطقة.

مادة (4) المنطقة المركزية (ت م)

1/4 حدود المنطقة المركزية:

كما هو موضح في الشكل رقم (1) وفي أطلس المخطط المحلي
حدودها كالآتي : شمالاً وجنوباً وشرقاً طريق الملك خالد، وغرباً شارع حائل حتى بحيرة الأربعين وصولاً إلى شارع باعشن حتى التقائه بطريق الملك فهد ثم شارع الأندلس حتى التقائه بشارع الملك خالد (بوابة ميناء جدة الإسلامي).
وتنقسم المنطقة المركزية لأربعة أقسام وهي: المناطق العشوائية، مناطق التنمية الخاصة، المناطق التقسيمية المنظمة.

2/4 الاستعمالات:

سكني تجاري متنوع.

3/4 ضوابط واشتراطات البناء:

1-3/4.
المناطق العشوائية حسب ما ورد في المادة التاسعة (فقرة 9 / 6-5).
  • يسمح بالاستخدامات المتنوعة على الشوارع التي تكون عروضها 8 متر فأكثر مع الالتزام بخطوط التنظيم.
2-3/4.
مناطق التنمية الخاصة حسب ما ورد في المادة رقم (12).
3-3/4.
المنطقة التاريخية حسب ما ورد في المادة رقم (14).
4-3/4.
المناطق التقسيمية المنظمة في المنطقة المركزية فيشترط التالي:
  • يسمح بالاستخدامات المتنوعة على الشوارع التي تكون عروضها 12 متراً فأكثر.
  • يجوز بناء الطابق الأرضي على كامل مساحة الأرض، مع الالتزام بخطوط التنظيم.
  • اعتبار الأراضي بمساحة (5.000 متر مربع) فما أكثر مشاريع متميزة.

شكل رقم (1) المنطقة المركزية
شكل رقم (1) المنطقة المركزية

4/4 التنظيمات الخاصة بالمباني في المنطقة المركزية:

- نظام البناء في المناطق التقسيمية المنظمة والمناطق العشوائية داخل المنطقة المركزية يكون بموجب نظام البناء الوارد في المادتين (8)، (9) أما نظام البناء في المنطقة التاريخية ومناطق التنمية الخاصة حسب ما ورد في المادتين (12)، (14).

مادة (5) المحاور التجارية (ت ح)

1/5 التعريف:

وهي قطع الأراضي التي تقع في البلوك الأول على المحاور التجارية الموضحة بالشكل رقم (2) وفي لوحات أطلس المخطط المحلي، وتخدم الأحياء السكنية، والمحددة في المخطط المحلي كمناطق استخدام متنوع وبالأعماق التالية:

  • بلوكات المحاور الرئيسة بعمق 150 متر بما لا يتجاوز حدود الشارع الموازي.
  • بلوكات المحاور الثانوية بعمق 100 متر بما لا يتجاوز حدود الشارع الـموازي.

2/5 الاستعمالات:

استخدام سكني تجاري متنوع. أما المباني الواقعة على طريق الكورنيش فتكون سكنية ترفيهية سياحية.

3/5 تقسيم المحاور التجارية:

تنقسم المحاور التجارية إلى قسمين:

1-3/5 المحاور التجارية الرئيسة (ت ح 1):

  1. طريق الكورنيش إبتداءاً من ميدان الجمال شمالاً حتى ميدان علوم البحار جنوباً ومن ميدان فرس البحر شمالاً إلى شارع الأمير محمد بن عبدالعزيز جنوباً، ومن شارع الحمراء شمالاً وحتى شارع الأمانة جنوباً (مبنى الأمانة).
  2. طريق المدينة المنورة إبتداءاً من ميدان البيعة حتى تقاطعه مع شارع الأمل وامتداده شرقاً.
  3. طريق الملك فهد.
  4. طريق الأمير ماجد.
  5. طريق الملك عبدالله حتى تقاطعه مع طريق الحرمين.
  6. الكورنيش الجنوبي إبتداءاً من تقاطعه مع طريق الملك فيصل وانتهاءاً بحدود المحافظة جنوباً.
  7. طريق الملك فيصل إبتداءاً من كوبري الفلاح وانتهاءاً بحدود المحافظة جنوباً.
  8. طريق الليث إبتداءاً من طريق الحرمين وانتهاءاً بحدود المحافظة جنوباً.
  9. طريق الملك عبدالعزيز / الأندلس.

شكل رقم (2) المحاور التجارية
شكل رقم (2) المحاور التجارية

2-3/5 المحاور الثانوية (ت ح2):

  1. طريق مكة المكرمة (الجزء الذي يبدأ تقاطعه من شارع الملك خالد إلى طريق الحرمين).
  2. شارع فلسطين حتى تقاطعه مع طريق الحرمين شرقاً.
  3. شارع الأمير محمد بن عبدالعزيز حتى تقاطعه مع طريق الحرمين شرقاً.
  4. شارع صاري.

4/5 الاستعمالات:

استخدام سكني تجاري متنوع. أما المباني الواقعة على طريق الكورنيش فتكون سكنية ترفيهية سياحية.

5/5 ضوابط واشتراطات البناء على المحاور التجارية:

1-5/5.
المحاور التجارية الرئيسة والثانوية والتي تمر أو تخترق مخططات الفيلات، يكون نظام البناء فيها حسب نظام المحور.
2-5/5.
لا يتم إعطاء نظام البناء للمواقع المطلة على المحاور ذات عروض في الطبيعة أقل من عرض المحور التصميمي حسب اللوحات التنظيمية المعتمدة إلا إذا تم تأهيلها على الطبيعة بالعرض التصميمي المقترح في اللوحات التنظيمية أو موافقة اللجنة العليا للمخطط المحلى.
3-5/5.
يتم التمشي بموجب نظام البناء المعتمد بوثيقة أنظمة وضوابط البناء للمحاور التجارية فيما عدا المناطق الواقعة ضمن المشاريع التطويرية المعتمدة.
4-5/5.
في المساحات من 601 -1000 متر مربع يسمح بالارتفاعات بحد اقصى 10 طوابق طالما تم الإلتزام بمعامل مسطح البناء.
5-5/5.
في المساحات من 1001 -3000 متر مربع يسمح بالارتفاعات بحد اقصى 12 طابق طالما تم الإلتزام بمعامل مسطح البناء.
6-5/5.
في المساحات أكبر من 3000 متر مربع يسمح بالارتفاعات لأي عدد من الطوابق طالما تم الإلتزام بمعامل مسطح البناء.
7-5/5.
المحاور التجارية الرئيسة والثانوية والتي تمر أو تخترق مخططات الفيلات، يكون نظام البناء فيها حسب نظام المحور مع مراعاة ما ورد في لوحات اطلس المخطط المحلي.
8-5/5.
في المناطق العشوائية : المواقع والمباني التي تعترض خطوط التنظيم والشوارع التنظيمية لا يسمح بالبناء بها.

6/5 نظام البناء على المحاور الرئيسة (ت ح 1) والثانوية (ت ح 2):

1-6/5. القاعدة العامة لنظام البناء على المحاور حسب المساحات كما في جدول رقم (1) التالي:

جدول رقم (1)

مساحة الأرض (متر مربع) نسبة البناء المحاور الرئيسة المحاور الثانوية
عدد الطوابق معامل مسطح البناء عدد الطوابق معامل مسطح البناء
أقل من 400 60% المساحات أقل من 400 متر مربع تعامل بنظام الحيازات الصغيرة طبقا لما ورد في المادة (18)
من 400 إلى أقل من 600 60% 5 3.0 5 3.0
من 600 إلى أقل من 1000 60% 6 3.6 6 3.6
من 1000 إلى أقل من 2000 60% 8 4.8 7 4.2
من 2000 إلى أقل من 3000 60% 8 5.1 7 4.5
من 3000 إلى أقل من 4000 60% 9 5.4 8 4.8
من 4000 إلى أقل من 5000 60% 9 5.7 8 5.1
من 5000 فأكثر 60% 10 6.0 9 5.4

1-1/6/5: المحاور الثانوية (ت ح 2) جدول رقم (2):

جدول رقم 1/2: طريق الكورنيش

القطاع مساحة الأرض (متر مربع) نسبة البناء عدد الطوابق معامل مسطح البناء أقصى عدد للطوابق
من ميدان الجمال شمالاً إلى ميدان علوم البحار جنوباً ومن ميدان فرس البحر شمالاً حتى مركز قيادة حرس الحدود جنوباً (منطقة الأبراج) كما في جدول رقم (1)
من ميدان فرس البحر جنوباً إلى شارع السلام شمالاً لجميع المساحات 60% 2 1.2 2
من مركز قيادة حرس الحدود شمالاً (منطقة الأبراج) وحتى امتداد شارع الأمير محمد بن عبدالعزيز جنوباً من 401- 600 60% 5 3.0 8
من 601 فأكثر 60% 6 3.6 10
من امتداد شارع الحمراء عند تقاطعه مع شارع الأندلس وحتى المعهد البحري جنوباً (التقائه مع شارع الامانة). تنمية خاصة
الكورنيش الجنوبي من تقاطعه مع طريق الملك فيصل شمالاً وحتى نهاية حدود المحافظة جنوباً كما في جدول رقم (1)

جدول رقم 2/2: طريق الليث، طريق الملك فيصل

القطاع مساحة الأرض (متر مربع) نسبة البناء عدد الطوابق معامل مسطح البناء أقصى عدد للطوابق
كامل المحور (المناطق السكنية) كما في جدول رقم(1)
كامل المحور(المناطق الصناعية ص1) كثلاثة أدوار بنسبة 60%

جدول رقم 3/2: طريق الملك عبد العزيز / الأندلس *

القطاع مساحة الأرض (متر مربع) نسبة البناء عدد الطوابق معامل مسطح البناء أقصى عدد للطوابق
من ميدان الجمال شمالاً إلى ميدان علوم البحار جنوباً كما في جدول رقم(1)
من ميدان علوم البحار شمالاً إلى امتداد شارع عبدالعزيز مطر جنوبا ً (بحد أقصى 7 طوابق بموجب الأمر السامي رقم 5036/م ب)
من امتداد شارع عبدالعزيز مطر شمالاً حتى الشارع الخامس جنوب شارع الأمير محمد بن عبدالعزيز تنمية خاصة
من الشارع الخامس جنوب شارع الأمير محمد بن عبدالعزيز إلى تقاطعه مع شارع الحمراء جنوباً طابقين 60%
من شارع الحمراء شمالاً حتى بداية جسر الفلاح جنوباً كما في الجدول(1)

* تراعى الضوابط الأمنية في الأجزاء المحددة من قبل الجهات الأمنية حسب التعاميم المنظمة لذلك والمرفقة في دليل اشتراطات البناء.

جدول رقم 4/2: طريق المدينة المنورة

القطاع مساحة الأرض (متر مربع) نسبة البناء عدد الطوابق معامل مسطح البناء أقصى عدد للطوابق
من شمال شارع الأمل إلى حدود المحافظة شمالاً يعامل معاملة الشارع التجاري الرئيس (القطاع من شارع الأمل جنوباً إلى شارع الإمام البخاري شمالاً تراعى فيه الضوابط الأمنية حسب ما تقره اللجنة الأمنية المختصة)
من شارع الأمل شمالاً إلى شارع الملك خالد جنوباً كما في جدول رقم (1)
من شارع الملك خالد شمالاً حتى ميدان البيعة جنوباً يعامل بنظام المنطقة المركزية

جدول رقم 5/2: طريق الأمير ماجد*

القطاع مساحة الأرض (متر مربع) نسبة البناء عدد الطوابق معامل مسطح البناء أقصى عدد للطوابق
كامل المحور مع ملاحظة الفقرات(ب.ج.د.هـ) كما في جدول رقم (1)

* طريق الأمير ماجد: مقسم لخمسة قطاعات:

  1. من طريق النزهة شمالاً إلى شارع فلسطين جنوباً يأخذ نظام المحور.
  2. من شارع فلسطين شمالاً إلى شارع بني مالك جنوباً (يأخذ نظام المحور بعد تنفيذ خط التنظيم المقترح لتوسعة الطريق).
  3. من شارع بني مالك شمالاً إلى شارع باخشب جنوباً (منطقة تنمية خاصة).
  4. من شارع باخشب إلى طريق مكة المكرمة جنوباً (طريق مقترح يأخذ نظام المحور بعد تنفيذ خط التنظيم المقترح لتوسعة الطريق).
  5. من طريق مكة المكرمة شمالاً إلى طريق الملك فيصل جنوباً (امتداد المحور: شارع مدائن الفهد حتى كوبري الفلاح وامتداده إلى شارع المحجر) وهو طريق مقترح يأخذ نظام المحور بعد تنفيذ خط التنظيم المقترح لتوسعة الطريق.

جدول رقم 6/2: طريق الملك فهد

القطاع مساحة الأرض (متر مربع) نسبة البناء عدد الطوابق معامل مسطح البناء أقصى عدد للطوابق
من شارع النزهة شمالاً حتى شارع الملك خالد جنوباً كما في جدول رقم(1)
من شارع الملك خالد شمالاً حتى ميدان البيعة جنوباً يعامل بنظام المنطقة المركزية

جدول رقم 7/2: طريق الملك عبدالله

القطاع مساحة الأرض (متر مربع) نسبة البناء عدد الطوابق معامل مسطح البناء أقصى عدد للطوابق
من ميدان طارق بن زياد غرباً (تقاطعه مع شارع الأندلس) إلى طريق الحرمين شرقاً كما في جدول رقم(1)
امتداد المحور المقترح شرق طريق الحرمين إلى طريق مكة المكرمة يعامل معاملة الشارع التجاري الرئيس ويتم تطبيق النظام بعد تنفيذ خط التنظيم المقترح لتنفيذ الطريق

1-2/6/5: المحاور الثانوية (ت ح 2 ) جدول رقم (3):

جدول رقم 1/3: شارع فلسطين

القطاع مساحة الأرض (متر مربع) نسبة البناء عدد الطوابق معامل مسطح البناء أقصى عدد للطوابق
من طريق الكورنيش غرباً إلى طريق الأندلس شرقاً تنمية خاصة
من طريق الأندلس غرباً إلى طريق الحرمين شرقاً كما في جدول رقم(1)
امتداد المحور شرق طريق الحرمين إلى آخر المحور المحدد على لوحات الأطلس يعامل معاملة الشارع التجاري الرئيس ويتم تطبيق النظام بعد تنفيذ خط التنظيم المقترح لتنفيذ الطريق

جدول رقم 2/3: شارع الأمير محمد بن عبدالعزيز

القطاع مساحة الأرض (متر مربع) نسبة البناء عدد الطوابق معامل مسطح البناء أقصى عدد للطوابق
من شارع الكورنيش غرباً إلى شارع اسماعيل أبو داود شرقاً (عبدالرحمن المالكي سابقاً) تنمية خاصة
من شارع إسماعيل أبو داود غرباً إلى طريق الحرمين شرقاً كما في جدول رقم(1)
امتداد المحور شرق طريق الحرمين إلى آخر المحور يعامل معاملة الشارع التجاري الرئيسي ويتم تطبيق النظام بعد تنفيذ خط التنظيم المقترح لتنفيذ الطريق

جدول رقم 3/3: شارع صاري

القطاع مساحة الأرض (متر مربع) نسبة البناء عدد الطوابق معامل مسطح البناء أقصى عدد للطوابق
كامل المحور كما في جدول رقم (1) (القطاع من شارع اليمامة شرقاً إلى طريق الملك عبدالعزيز غرباً تراعى فيه الضوابط الأمنية حسب ما تقره اللجنة الأمنية المختصة)

جدول رقم 4/3: طريق مكة المكرمة (مكة القديم)

القطاع مساحة الأرض (متر مربع) نسبة البناء عدد الطوابق معامل مسطح البناء أقصى عدد للطوابق
شرق طرق الحرمين يعامل معاملة الشارع التجاري الرئيسي
شرق طريق الملك خالد إلى طريق الحرمين شرقاً كما في جدول رقم (1)
من غرب طريق الملك خالد ماراً بباب مكة وحتى تقاطعه مع ميدان البيعة يعامل بنظام المنطقة المركزية

7/5 نظام البناء في المحاور التي تمر بالمناطق العشوائية (ت ح):

نظام البناء للقطع المطلة على المحاور أو الشوارع التجارية يتم التمشي بنظام البناء المعتمد للمحور أو الشارع التجاري مع الالتزام بتطبيق الضوابط والاشتراطات الواردة في هذه الوثيقة.

مادة (6) الشوارع التجارية (ت ر)

1/6 التعريف:

هي قطع الأراضي الواقعة في البلوك الأول على الشوارع التجارية الموضحة في لوحات أطلس المخطط المحلي وتخدم الأحياء السكنية، والمحددة في المخطط المحلي كمناطق استخدام متنوع وبالأعماق التالية :

  • بلوكات الشوارع التجارية الرئيسة (ت ر 1) بعمق 75 متر بما لا يتجاوز حدود الشارع الموازي .
  • بلوكات الشوارع التجارية المحلية (ت ر ) بعمق 50 متر بما لا يتجاوز حدود الشارع الـموازي

2/6 الاستعمالات:

استخدام سكني تجاري متنوع.

3/6 تقسيم الشوارع التجارية:

تنقسم الشوارع التجارية إلى قسمين:

1-3/6.
شوارع تجارية محلية (ت ر).
2-3/6.
شوارع تجارية رئيسة (ت ر 1) وهي:
  1. شارع الأمير سلطان حتى تقاطعه مع الضلع الجنوبي من شارع السلام.
  2. طريق المدينة شمال شارع مستشفى الأمل.
  3. شارع المكرونة.
  4. شارع عبدالله السليمان.
  5. شارع الأمير متعب.
  6. طريق الحرمين.
  7. طريق مكة القديم (شرق طريق الحرمين).
  8. طريق الفلاح.
  9. شارع حراء.
  10. شارع الأمير سعود الفيصل (الروضة سابقاً).
  11. طريق عسفان.
  12. طريق الأمير أحمد بن عبد العزيز (النزهة سابقاً).
  13. امتداد طريق الملك عبدالله (شرق طريق الحرمين).
  14. امتداد شارع فلسطين (شرق طريق الحرمين).
  15. امتداد شارع محمد بن عبدالعزيز (شرق طريق الحرمين).
  16. شارع عبدالعزيز بن باز وامتداده شرق طريق الحرمين (طريق هدى الشام).
  17. شارع الملك خالد.

4/6 ضوابط واشتراطات البناء للشوارع التجارية (ت ر):

1-4/6.
لا يتم تطبيق النظام إلا على الشوارع القائمة بكامل عرض الشارع.
2-4/6.
في الشوارع التجارية الرئيسية (ت ر 1) لا يتم إعطاء نظام البناء للمواقع المطلة على الشوارع ذات عروض في الطبيعة أقل من العروض التصميمية حسب اللوحات التنظيمية المعتمدة إلا اذا تم تأهيلها على الطبيعة بالعرض التصميمي المقترح باللوحات التنظيمية أو موافقة اللجنة العليا للمخطط المحلى.
3-4/6.
الشوارع التجارية الرئيسة والتي تمر أو تخترق مخططات الفيلات، يكون نظام البناء فيها حسب نظام الشارع التجاري الرئيسي (ت ر 1).
4-4/6.
الشوارع التجارية المحلية (ت ر) والتي تمر أو تخترق مخططات متنوعـــة الاستعمالات (عمارات – فيلات) يكون نظام البناء فيها عمارات سكني تجاري كالاتي:
1-4-4/6.
الشوارع التجارية المحلية في مخططات العمائر تأخذ نظام الشارع التجاري المحلي المحدد جدول رقم (4) من هذه الوثيقة.
2-4-4/6.
الشوارع التجارية المحلية في مخططات الفيلات يكون نظام البناء بها لجميع المساحات وفي جميع عروض الشوارع طابقين 60 % (أرضي + ميزانين + أول + ملحق 50 % ) بمعامل مسطح بناء 1.2.
3-4-4/6.
الشوارع التجارية المحلية في مخططات الفيلات إذا كان النظام القائم بها قبل صدور هذا النظام أكثر من طابقين 60 % يتم التمشي بموجب النظام القائم المعتمد في المنطقة مع احتساب طابق الميزانين ضمن مسطح البناء.
4-4-4/6.
في المناطق العشوائية خارج المنطقة المركزية يتم اعتماد الشوارع التجارية بموجب اللوحات التنظيمية المعتمدة.
5-4-4/6.
6/4-9 نظام البناء لقطع الأراضي الواقعة ضمن المناطق العشوائية والمطلة على شوارع تجارية رئيسية يتم التمشي بنظام البناء المعتمد للشارع التجاري الرئيسي مع الالتزام بتطبيق الضوابط والاشتراطات الواردة في هذه الوثيقة.
6-4-4/6.
الالتزام بالاشتراطات العامة الواردة في المادة 3، والاشتراطات الخاصة الواردة في الفصل الثالث، وفي دليل اشتراطات البناء.

5/6 نظام البناء للشوارع التجارية:

1-5/6. الشوارع التجارية في مناطق العمائر والفيلات.

جدول رقم (4) يوضح نظام البناء بالشوارع الرئيسية (ت ر1)

الشوارع التجارية نسبة البناء الشوارع الرئيسية الشوارع المحلية
عدد الطوابق معامل مسطح البناء أقصى عدد للطوابق عدد الطوابق معامل مسطح البناء أقصى عدد للطوابق
للمساحات أقل من 400 م2 تعامل بنظام الحيازات الصغيرة طبقا لما ورد في المادة (18)
للمساحات من 400م2 حتى 2000م2 60% 5 3 6 5 3 6
للمساحات من 2001م2 حتى 3000م2 60% 5 3 9
للمساحات أكثر من 3000م2 الشوارع التي عرضها أقل من 32مترا 60% 5 3 10
الشوارع التي يتراوح عرضها من 32- 52 مترا 60% 6 3.6 12 5 3 8
الشوارع التي يزيد عرضها عن 52 متر 60% 7 4.2 بدون 6 3.6 10

2-5/6. نظام البناء في الشوارع التجارية المحلية (ت ر):

1-2/5/6: نظام البناء في الشوارع التجارية المحلية بمناطق العمائر:

جدول رقم (5-1) يوضح نظام البناء بالشوارع التجارية المحلية بمناطق العمائر (ت ر)

نظام البناء في الشوارع التجارية المحلية بمناطق العمائر (ت ر)
مساحة الأرض (متر مربع) نسبة البناء عدد الطوابق معامل مسطح البناء أقصى عدد للطوابق
المساحات أقل من 400 يكون نظام البناء فيها طبقاً للمادة (18) نظام البناء بالحيازات الصغيرة
المساحات من 400 - أقل من 3000 60% 5 3 6
المساحات من 3000 فأكثر الشوارع التي عرضها أقل من 32م
الشوارع التي عرضها من 32م - أقل من 52م 60% 5 3 8
الشوارع التي عرضها من 52م فأكثر 60% 6 3.6 10

2-2/5/6: نظام البناء في الشوارع التجارية المحلية بمناطق الفيلات:

جدول رقم (5-2) يوضح نظام البناء بالشوارع التجارية المحلية بمناطق الفيلات (ت ر)

نظام البناء في الشوارع التجارية المحلية بمناطق الفيلات ( ت ر)
مساحة الأرض (متر مربع) نسبة البناء عدد الطوابق معامل مسطح البناء ملاحظات
جميع المساحات وفي جميع عروض الشوارع 60% (أرضي + ميزانين + أول + ملحق 50%) 1.2 -

6/6 نظام البناء للشوارع التي لها تنظيمات خاصة:

شوارع لها نظام بناء خاص
اسم الشارع نسبة البناء عدد الطوابق معامل مسطح البناء أقصى عدد للطوابق ملاحظات
شارع الأمانة 60% 10 6 بدون حد أقصى يسمح فقط بالاستعمالات المكتبية والإدارية والحكومية
شارع عبدالرحمن الطبيشي، شارع البريدي، شارع الفتيحي، وشارع عبدالمجيد شبكشي (بحي الأندلس) 60% 2 1.2 - تعتبر شوارع تجارية ذات تصميم خاص، يجب موافقة لجنة المشاريع الرئيسية عليها

مادة (7) المناطق البحرية (ت ب)

1/7 التعريف:

كما ورد سابقاً في مناطق الاستعمالات ورموزها وحسب ما هو موضح في لوحات أطلس المخطط المحلي.

2/7 الاستعمالات:

المساكن والاستراحات الخاصة والمنتجعات الترفيهية والسياحية والمحلات والمكاتب والخدمات الملحقة بها.

3/7 ضوابط واشتراطات البناء:

1-3/7.
أقصى نسبة بناء مسموح بها للطابق هي 40 ٪ شاملة الملاحق الأرضية.
2-3/7.
اعتبار الأراضي الواقعة ابتداءاً من مركز قيادة حرس الحدود الواقع عند التقاء البحر المفتوح مع شرم أبحر جنوباً حتى نهاية حدود المحافظة شمالاً والتي تحقق الضوابط والمعايير الخاصة والواردة في الفقرة 13 / 6 - 4 من المادة (13) مشاريع متميزة.

4/7 نظام البناء في أراضي المناطق البحرية:

طابقين 30% بمعامل مسطح بناء 0.6 مع السماح بالملاحق العلوية.

مادة (8) مراكز الخدمات (ت خ)

1/8 التعريف:

كما ورد سابقاً في مناطق الاستعمالات ورموزها وحسب ما هو موضح في لوحات أطلس المخطط المحلي.

2/8 الاستعمالات:

حدائق، مدارس، مستوصفات، مراكز تجارية، مكاتب إدارية، مساجد، خدمات هاتف وبريد، وخدمات بلدية ...... الخ.

3/8 ضوابط واشتراطات البناء:

1-3/8.
الالتزام بالمعايير الفنية التصميمية والتخطيطية لهذه الخدمات.
2-3/8.
أقصى عدد للطوابق المسموح بها لا يتجاوز نظام البناء ومعامل مسطح البناء في المنطقة.
3-3/8.
لايسمح بالاستخدامات السكنية في مراكز الخدمات.

4/8 نظام البناء في مراكز الخدمات:

1-4/8.
مناطق العمائر: بحد أقصى 4 طوابق 60% ومعامل مسطح بناء 2.4 وعلى أن لا يزيد ارتفاع المبنى عن 16متراً.
2-4/8.
مناطق الفيلات: بحد أقصى طابقين 60% ومعامل مسطح بناء 1.2 على أن لا يزيد ارتفاع المبنى عن 10 أمتار مع مراعاة عدم ارتفاع سطح الطابق الأخير عن أسطح المباني السكنية المجاورة.
3-4/8.
يسمح للاستعمال التجاري ضمن مراكز الخدمات: في حال وجود مواقف سيارات معتمدة ضمن مركز الخدمات وملاصقة لموقع الاستعمال التجاري البناء بحد أقصى طابق واحد وميزانين (أقصى ارتفاع 6.5 م) بنسبة بناء 100% شريطة توفر العدد الكافي لمواقف السيارات ضمن مركز الخدمات.

مادة (9) المناطق السكنية (س)

1/9 ضوابط واشتراطات البناء العامة بالمناطق السكنية:

1-1/9.
يتم الالتزام بالحد الأقصى للارتفاع في المباني السكنية كما يلي:
  1. مناطق الفيلات والعمائر ذات الطابقين: طابقين + ملحق.
  2. مناطق العمارات: يكون نظام البناء بها أربعة طوابق سكنية + طابق موقف سيارات + ملحق علوي.
2-1/9.
الحفاظ على مناطق الفيلات القائمة.
3-1/9.
يُترك الخيار للمطور في بناء فيلات أو عمائر في الأراضي التي لم يتم تقسيمها تخطيطياً حسب المعايير التخطيطية.
4-1/9.
في حالة الرغبة في إنشاء مخططات سكنية يجب الالتزام بما يلي:
  1. ‌‌الالتزام بالمعايير الفنية المعتمدة لدى وزارة الشؤون البلدية والقروية والمقترحة لتخطيط وتقسيم الأراضي ضمن الدليل الإرشادي لتطوير تقسيمات الأراضي والمخططات السكنية في المدن والقرى.
  2. عند تخطيط الحيازات الصغيرة يتم الالتزام بآلية تخطيط الحيازات الصغيرة والموضح ضمن تعميم وزارة الشؤون البلدية والقروية رقم 2505 -بتاريخ 11/ 1/ 1436هـ.
  3. تقديم دراسة فنية عن المخطط تشمل المعدلات والمعايير المستخدمة في التصميم ودراسات السكان والكثافات وعدد الوحدات المتوقعة ومساحات قطع الأراضي والخدمات ومعدلاتها والشوارع وقطاعاتها وكميات الاستهلاك المتوقعة من المياه والكهرباء وخطوط الهاتف والصرف الصحي وأماكن انتظار السيارات.
  4. تقديم دراسة مرورية لقياس تأثير إنشاء المخطط على الشوارع الرئيسة المحيطة به.
  5. تقديم دراسة لصرف السيول والأمطار.
5-1/9.
السماح بتغيير استعمال المخططات المعتمدة سابقاً والتي لم يتم التصرف فيها بالإفراغ من فيلات إلى عمارات والعكس أو المزج بينها في نفس المخطط، مع الأخذ في الاعتبار جميع المعايير التخطيطية والفنية المعتمدة لدى وزارة الشؤون البلدية الخاصة بذلك إضافة للشروط التالية:
  1. ‌‌لا تقل مساحة المخطط عن 250 ألف متر مربع.
  2. ‌في حال قلت المساحة عن 250 الف متر مربع وكانت المناطق المحيطة بالموقع مناطق عمائر فيسمح بتعديل الاستعمال.
  3. لا تقل عروض الشوارع المحيطة بها حسب التنظيم المعتمد ولها إمتداد في مخططات ومناطق أخرى عن (32 ) متراً.
  4. ‌إذا كان أحد الشوارع المحيطة بالمخطط ليس له استمرارية حسب التنظيم ويربط بين شارعين وكان عرضه أقل من 32 متر فيسمح للأمانة باستكمال عرض الشارع ليصبح بعرض 32 متر وذلك باستقطاع جزء من أرضه دون تعويض بعد موافقة المالك ويثًبت ذلك في اللوحات التنظيمية.
  5. ‌يتم تعديل المخطط بناءً على الكثافات السكانية الجديدة ووفقاَ للشروط والضوابط والمعايير التخطيطية المعتمدة للاستخدام المقترح (عمائر / فيلات) شاملة المرافق والخدمات.
  6. ‌‌يجب اعتماد المخطط المعدل من صاحب الصلاحية.
6-1/9.
الأنشطة والاستعمالات ذات الصبغة الخاصة:
1-6-1/9.
الاستعمالات ذات الصبغة الخاصة المسموح بها في المناطق السكنية في حال كان النشاط على كامل المبنى كرخصة بناء أو تشغيل حسب الجدول التالي:
م النشاط الأساسي النشاط الفرعي اشتراطات الشوارع
1 الخدمات التعليمية المدارس المتوسطة والثانوية شارع واحد 25م فأكثر
المدارس الابتدائية شارع واحد 20م فأكثر
رياض الأطفال والحضانات شارع واحد 16م فأكثر
الكليات والمعاهد ومراكز تعليم اللغات والحاسب الآلي شارعين أحدهما لا يقل عرضه عن (32 م) والأخر لا يقل عرضه عن (12 م)
2 الخدمات الصحية المستوصفات ومركز غسيل الكلى والعيادات الطبية والمختبرات شارعين أحدهما لا يقل عرضه عن (32 م) والأخر لا يقل عرضه عن (12 م)
3 خدمات الرعاية الاجتماعية بيوت ضيافة الأطفال شارع واحد 16م فأكثر
دور تأهيل ذوي الإعاقة ودور رعاية المسنين ومراكز خدمة المجتمع شارعين أحدهما لا يقل عرضه عن (25 م) والأخر لا يقل عرضه عن (12 م)
4 الأنشطة النسائية الأندية الرياضية شارعين أحدهما لا يقل عرضه عن (25 م) والأخر لا يقل عرضه عن (12 م)
2-6-1/9.
الضوابط والاشتراطات الاستعمالات ذات الصبغة الخاصة:
  1. الحصول على الموافقات اللازمة للنشاط من الجهات ذات العلاقة بعد تطبيق الاشتراطات الخاصة بها.
  2. يجب أن لا تقل المسافة بين موقع النشاط وأقرب محطة وقود أو محل بيع غاز عن (50م).
  3. يجب أن تكون المسافة بين النشاط والآخر من نفس النوع مسافة لا تقل عن 500 متر من جميع الجهات. فيما عدا مدارس رياض الأطفال والحضانة 300م.
  4. يجب الحصول على موافقة المجاورين (الجيران الملاصقين للنشاط والمقابلين له على الشارع الفرعي).
  5. أما بالنسبة للأنشطة المرخصة سابقاً والتي لاتنطبق عليها الاشتراطات فتمنح مهلة لمدة سنة لتصحيح أوضاعها.
3-6-1/9.
يسمح بتواجد الأنشطة النسائية (مشاغل الخياطة والتصوير النسائي ومراكز العناية وتجهيزالعرائس وماشابهها) ضمن المناطق السكنية على كامل المبنى أو كجزء من مبنى كرخصة تشغيل وفقاً للضوابط والاشتراطات التالية:
  1. أن يكون المبنى مطل على شارع لا يقل عرضه عن (16م) في المخططات التقسيمية والمناطق المنظمة و أن لا يقل عرضه عن (10م) في المناطق العشوائية.
  2. يجب أن تكون المسافة بين النشاط والآخر من نفس النوع مسافة لا تقل عن 500م.
  3. يجب أن لا تقل المسافة بين موقع النشاط وأقرب محطة وقود أو محل بيع غاز عن (50 م).
  4. يشترط أن تدار هذه الأنشطة بأيدي نسائية بالكامل.
  5. يشترط أن يكون للنشاط مدخل منفصل مع توفير الخصوصية اللازمة.
  6. في مناطق العمائر والمناطق العشوائية يشترط أن يكون النشاط ضمن الدور الأرضي وضمن مبنى لا يحتوي طابق مواقف سيارات.
  7. في مناطق الفيلات يسمح بالنشاط على كامل المبنى مع امكانية استخدام جزء من المبنى كسكن للعاملات بمدخل منفصل.
  8. في حال تواجد أي من هذه الأنشطة النسائية (مشاغل الخياطة والتصوير النسائي ومراكز العناية وتجهيز العرائس) مرخص وقائم في شوارع عرضها أقل من ماورد في البند رقم (9/1 – 6– 3– أ) واستوفى الاشتراطات الأخرى فإنه يتم التجديد له في حال استمرت ملكيته لنفس المالك أما بالنسبة للأنشطة الأخرى التي لا تنطبق عليها الاشتراطات فتمنح مهلة لمدة سنة لتصحيح أوضاعها.

2/9 مناطق الفيلات (س ف):

1-2/9.
كما ورد سابقاً في تقسيمات مناطق الاستعمال وحسب ما هو موضح في لوحات أطلس المخطط المحلي.
2-2/9.
فيلات ودوبلكسات وقصور وملاحقها ومجمعات سكنية.
3-2/9.
يسمح بتعدد الوحدات بمناطق الفيلات في حالة رغبة المالك في رغبة المالك في تجزئتها كوحدات سكنية منفصلة وفق الضوابط الآتية:
1-3-2/9.
يسمح بتعدد الوحدات بمناطق الفيلات في حالة رغبة المالك في إفراغها كوحدات سكنية منفصلة وفق الضوابط الآتية:
  1. أن يكون لكل منها مدخل منفصل.
  2. أن لا يقل عرض الشارع عن 10 م.
  3. ‌أن لا تقل مساحة القطعة بعد التجزئة عن 200 م2.
  4. أن لا يقل عرض الواجهة عن 10 م للمباني المتلاصقة و 12م للمباني المنفصلة بما فيها الارتدادات الجانبية.
  5. ‌يكون حد التقسيم مستقيماً.
  6. مراعاة ضوابط البناء التالية:
    1. لا يزيد التلاصق للوحدة الواحدة عن جهتين فقط.
    2. ا تشترك الوحدات المتلاصقة في منور واحد.
    3. فصل الهيكل الإنشائي فصلاً تاماً.
    4. تأمين موقف داخلي في كل قطعة سكنية مفرزة.
2-3-2/9.
يسمح بتعدد الوحدات بمناطق الفيلات في حالة عدم رغبة المالك في إفراغها كوحدات سكنية منفصلة وذلك بمدخل منفصل لكل وحدة على الشارع مباشرة أو على ممر داخل حدود الملكية لا يقل عرضه عن (ثلاثة أمتار) مع التأكيد على ذكر عدم جواز إفراغها كوحدات سكنية منفصلة في تصريح البناء.
3-3-2/9.
في المخططات المعتمدة كفيلات منفصلة يسمح بالبناء على حد الجار في الطوابق المتكررة، في حالة اتفاق الجيران على ذلك.
4-3-2/9.
في المجمعات السكنية (الفيلات) يسمح بعمارات لا يزيد ارتفاعها عن طابقين داخل حدود المجمع السكني.
4-2/9.
نظام البناء للفيلات السكنية: بحد أقصى طابقين 60% بمعامل مسطح بناء 1.2.

3/9 المناطق المتنوعة الاستخدام -فيلات أو عمائر: (س ف ع)

1-3/9.
التعريف:
هي مناطق متنوعة الاستعمال فيلات أو عمائر.
2-3/9.
الاستعمالات:
سكني متنوع فيلات وعمائر.
3-3/9.
نظام البناء:
بحد أقصى طابقين 60% بمعامل مسطح بناء 1.2.

4/9 مناطق العمارات:

1-4/9.
التعريف:
كما ورد سابقاً في مناطق الاستعمالات ورموزها وحسب ما هو موضح في لوحات أطلس المخطط المحلي.
2-4/9.
الاستعمالات:
عمارات ومجمعات ذات شقق سكنية وملاحقها.
3-4/9.
ضوابط واشتراطات البناء:
بحد أقصى طابقين 60% بمعامل مسطح بناء 1.2.
1-3-4/9.
يسمح للعمارت القائمة (المبنية) الاستفادة من النظام المقترح بشرط الالتزام بالاشتراطات الفنية للمباني القائمة والموضحة لاحقاً في المادة 26 (تطبيق النظام على المباني القائمة).
2-3-4/9.
الالتزام بالاشتراطات العامة الواردة في مادة 3، والاشتراطات الخاصة الواردة في الفصل الثالث، وفي دليل اشتراطات البناء.
4-4/9.
نظام البناء للعمارات السكنية:
أربعة طوابق 60% بمعامل مسطح بناء 2.4، ومنطقة الحمراء (2) الموضحة بالأطلس خمسة طوابق 60% بمعامل مسطح بناء 3.

5/9 مناطق الإسكان المعتمد (س ق):

1-5/9.
التعريف:
كما ورد سابقاً في تقسيمات مناطق الاستعمال وحسب ما هو موضح في لوحات أطلس المخطط المحلي.
2-5/9.
الاستعمالات:
فيلات أو عمارات أو مزيج منهما.
3-5/9.
نظام وضوابط واشتراطات البناء:
1-3-5/9.
كما ورد سابقاً في ضوابط واشتراطات البناء الخاصة بمناطق الفيلات والعمارات السكنية.
2-3-5/9.
المساحات أقل من 50 ألف متر مربع نظام البناء بها كما يلي:
  1. المساحات المحاطة بمخططات فيلات يكون نظام البناء بها (س ف ع) طابقين 60%
  2. المساحات المحاطة بمخططات عمائر يكون نظام البناء بها عمائر 4 طوابق 60% مع مراعاة الضوابط والمعايير التخطيطية المعتمدة للكثافات السكانية المقترحة.
3-3-5/9.
المساحات من 50 ألف متر مربع فأكثر يسمح بتطويرها كعمائر متنوعة الارتفاعات بحد أقصى 4 طوابق 60 % وفقاً للاشتراطات التالية:
  1. لا تقل عروض الشوارع المحيطة بها حسب التنظيم المعتمد عن (32) متراً.
  2. يتم تخطيط الارض وفقاَ للشروط والضوابط والمعايير التخطيطية المعتمدة.
  3. لا تزيد الكثافة السكانية عن 200 ش/ هـ.
  4. المساحات التي تجاور مناطق متنوعة الارتفاع (فيلات / عمائر / آخرى) يكون نظام البناء بها متدرج من نظام المنطقة المحيطة فما فوق.
  5. يجب اعتماد المخطط من صاحب الصلاحية.
4-3-5/9.
الالتزام بالاشتراطات العامة الواردة في مادة 3، والاشتراطات الخاصة الواردة في الفصل الثالث، وفي اللائحة التنفيذية.
5-3-5/9.
يسمح بتعديل استعمالات الأراضي المخصصة كإسكان معتمد بعد موافقة اللجنة العليا للمخطط المحلي.

6/9 المناطق العشوائية (س و):

1-6/9.
التعريف
كما ورد سابقاً في مناطق الاستعمالات ورموزها وحسب ما هو موضح في لوحات أطلس المخطط المحلي.
2-6/9.
الاستعمالات:
عمارات سكنية وبيوت شعبية وأحواش.
3-6/9.
تقسيم المناطق العشوائية:

الفئة الأولى:

مناطق (البلد ــ السبيل ــ النزلة اليمانية ــ الرويس ــ غليل ــ بترومين ــ القريات ــ الثعالبة ــ الصحيفة ــ الهنداوية ــ العمارية ــ الكندرة ــ مشرفة ــ الشرفية ــ النزهة ــ الرحاب ــ البغدادية).

الفئة الثانية:

(العزيزية ــ الجامعة ــ الربوة ــ كيلو 14 (شمال) ــ مدائن الفهد ــ قويزة ــ بني مالك ــ الثغر ــ الروابي ــ السلامة ــ كيلو 11).

الفئة الثالثة:

الحرازات ــ وادي عشير ــ وادي مريخ ــ أبو جعالة ــ وادي قوس ــ الأجواد الشعبي ــ ثول ــ الخمرة السرور ــ الخمرة الثعالبة ــ الخمرة القرنية ــ القوزين ــ الفاوو المحاميد ــ الأجاويد).

الفئة الرابعة:

(الهوارنة ــ الحذيفات ــ كيلو 18 ــ كيلو 16ــ كيلو 15ــ المنتزهات ــ كيلو 14 (جنوب) ــ نجد ــ أم السلم ــ المرسلات ــ بريمان ــ ذهبان ــ كيلو23).

4-6/9.
ضوابط واشتراطات البناء:
  1. يجب التمشي بموجب لائحة المناطق العشوائية المعتمدة من المقام السامي.
  2. إذا كان الموقع ليس له خطوط تنظيم فيجب ألا يقل عرض الشارع عن 6 م ويتم توسعته من محور الشارع مناصفة بين الجارين للوصول إلى الحد الأدني من العرض المطلوب.
  3. الممرات في الطبيعة لا تقل عن 3 م ويتم التوسعة من محور الممر مناصفة بين الجارين للوصول للحد الأدنى من العرض المطلوب.
  4. إذا كانت خطوط التنظيم تمر بالموقع فيتم تنفيذ خطوط التنظيم قبل السماح بالبناء بالموقع بشرط أن تكون المساحة المتبقية مناسبة للبناء والاستعمال.
  5. المواقع والمباني التي تعترض كلياً خطوط التنظيم والشوارع التنظيمية لا يسمح بالبناء بها مع وضع آليات وأنظمة لتعويض أصحابها.
  6. يسمح بطابق مواقف سيارات بالعمائر السكنية بالمناطق العشوائية (ثلاثة طوابق فأكثر) يستخدم كمواقف سيارات لكامل المساحة، ولا يحسب من معامل مسطح البناء، وبارتفاع 2.5 م، ولا يتجاوز 3.0 م في حال وجود غرفة كهرباء.
5-6/9.
نظام البناء في المناطق السكنية العشوائية:
1-5-6/9.
في المساحات أقل من 400 متر مربع يتم الرجوع إلى المادة (18) الحيازات الصغيرة.
2-5-6/9.
في المساحات من 400 متر مربع فأكثر تكون كالآتي:
  1. نظام البناء حسب ما هو مدون في اللوحات التنظيمية المعتمدة وبزيادة طابق ضمن معامل مسطح البناء.
  2. نظام البناء عبارة عن (س و/2/60%) وذلك للمناطق التي ليس لها لوحات تنظيمية معتمدة.
6-6/9.
نظام البناء لقطع الأراضي الواقعة ضمن المناطق العشوائية والمطلة على المحاور والشوارع التجارية كالآتي:
1-6-6/9.
نظام البناء لقطع الأراضي الواقعة ضمن المناطق العشوائية والمطلة على المحاور أو الشوارع التجارية الرئيسية يتم التمشي بنظام البناء المعتمد للمحور أو الشارع التجاري الرئيسي مع الالتزام بتطبيق الضوابط والاشتراطات الواردة في هذه الوثيقة.
2-6-6/9.
ينظام البناء لقطع الأراضي الواقعة ضمن المناطق العشوائية والمطلة على الشوارع التجارية الداخلية وبمساحات 400 م2 فأكثر تأخذ نظام الشارع التجاري في الاستعمال.

مادة (10) المناطق الصناعية (ص)

1/10 التعريف:

كما ورد سابقاً في مناطق الاستعمالات ورموزها وحسب ما هو موضح في أطلس المخطط المحلي.

2/10 ضوابط واشتراطات البناء:

1-2/10.
الالتزام بجميع الضوابط والاشتراطات الفنية والتخطيطية والبيئية واشتراطات الأمن والسلامة لإنشاء وتخطيط المناطق الصناعية حسب ما هو معتمد لدى الجهات المختصة بذلك.
2-2/10.
ألا بإشغالات أو استخدامات في مناطق الارتدادات الجانبية ويسمح بمواقف السيارات والشحن والتفريغ في مناطق الارتداد الأمامي.
3-2/10.
يسمح بغرفة حارس على حدود السور الأمامي بحد أقضى 25 م2 تحتسب ضمن اجمالي مسطح البناء المسموح به.
4-2/10.
الالتزام بفصل المناطق الصناعية عن مناطق الاستعمالات المجاورة لها خاصة المناطق السكنية بطرق ومناطق مفتوحة حسب التالي:
  1. ص 1 أدنى عرض للطرق أو المناطق المفتوحة الفاصلة هو 50 متر.
  2. ص 2 أدنى عرض للطرق أو المناطق المفتوحة الفاصلة هو 100 متر.
  3. ص 3 أدنى عرض للطرق أو المناطق المفتوحة الفاصلة بينها هو 200 متر.
  4. الحد الأدنى لعرض التشجير في المحور الخارجي جهة المناطق السكنية هو 50 متر.

3/10 نظام البناء في المناطق الصناعية:

1-3/10 في مناطق الصناعات الخفيفة ص1:

1-1/3/10.
الاستعمالات: مناطق مستودعات وورش مهنية مختلفة، والخدمات الملحقة بها.
2-1/3/10.
يشترط لاعتماد مخططات المناطق الصناعية ص1: تحديد نوع النشاط على المخطط، صناعات خفيفة، ورش، مسنودعات وتحديد نسبة كل نشاط في حال المزج بينها مع ضرورة فصل منطقة كل نشاط من هذه الأنشطة عن الآخر.
3-1/3/10.
نظام البناء في ص1:

أولاً: المستودعات: الحد الأدنى للمساحة 2000 م2

البيان أقصى نسبة بناء نسبة الخدمات الملحقة الارتدادات بالمتر عدد الطوابق وأقصى ارتفاع
أمامي خلفي جانبي
المساحات أقل من 2000م2 (المعتمدة قبل اعتماد المخطط المحلي) 60 % 10% من المساحة المسموح بها 8 3.5 3.5 طابق واحد 8م
المساحات من 2000 - 5000 م 2 60 % 10% من المساحة المسموح بها 15 5 5 طابق واحد 12م
المساحات أكبر من 5000 م2 60 % 10% من المساحة المسموح بها 15 10 5 طابق واحد 15م

جدول رقم (5) يوضح نظام بناء المستودعات

* المساحات أقل من 5000 متر مربع يكون طابق واحد بارتفاع لا يتجاوز 12 م

المساحات أكثر 5000 متر مربع فأكثر يكون طابق واحد 50 % بارتفاع لا يتجاوز 15 م

الشوارع التجارية المارة في ص1 تكون )ت ر ثلاث طوابق 60 %( / مراكز الخدمات بالمخططات التقسيمية ثلاثة طوابق 60%

على أن يتم توفير الاشتراطات الآتية:
4-1/3/10.
في مناطق ص1 يجب الالتزام بالآتي:
  1. يُسمح ببناء المكاتب الإدارية والملاحق الأرضية بعد حد الارتدادات النظامية لخدمة المشروع على أن لا تزيد مساحتها عن 10 % من مساحة المستودع الإجمالية ضمن نسبة البناء المسموح بها.
  2. تُبنى الأسوار الجانبية والخلفية على حدود الملكية بعد التنظيم مع عدم استخدام الارتدادات في التخزين أما السور الأمامي فيبنى بعد ترك الارتداد النظامي لمواقف السيارات بما لا يقل عن 5 أمتار.
  3. ‌إذا كان الموقع على شارعين فيلزم الارتداد من الشارع الجانبي 5 أمتار أيضاً.
  4. ‌الالتزام باشتراطات الأمن والسلامة الواردة بدليل اشتراطات البناء.
5-1/3/10.
في مخططات المستودعات يجب الالتزام بالآتي:
  1. الحد الادنى للمساحة 2000 م2.
  2. في المساحات من 2000 الى 5000 متر مربع تكون الارتدادات كما يلي:
    • الارتداد الأمامي من جهة الشارع لا يقل عن 15م
    • الارتدادات الخلفية والجانبية لا تقل عن 5م
  3. في المساحات اقل من 2000 متر مربع تكون الارتدادات كما يلي
    1. المستودعات في المخططات التقسيمية المعتمدة من السابق يكون الارتدادات بها كالأتي:
      • الارتداد الامامي = 8.0 م
      • الارتدادات الجانبية والخلفية = 3.5 م
    2. المستودعات في المخططات التقسيمية الجديدة يكون الارتدادات بها كالأتي:
      • الارتداد الأمامي = 10.0م
      • الارتدادات الجانبية والخلفية = 5.0م
  4. يسمح بإقامة مستودعين على قطعة الارض الواحدة لا تقل واجهة كل منهما عن 10 م بمدخل منفصل من الشارع لكل مستودع مع عدم الإفراغ إلى ملكيات منفصلة مستقلة بذاتها.

ثانياً: في مخططات الورش والصناعات الخفيفة يجب الالتزام بالاتي:

  1. الحد الادنى للمساحة 1000 م2
  2. الارتداد الأمامي من جهة الشارع لا يقل عن 8م
  3. الارتدادات الخلفية والجانبية لا تقل عن 3.5م

2-3/10 نظام البناء في ص2 , ص3:

الاستعمالات: صناعات متوسطة وثقيلة ويتم الالتزام بالمعايير والضوابط الفنية المعتمدة لدى الجهات المختصة بهذه المشاريع.

مادة (11) الاستعلامات والخدمات الإقليمية (ق)

1/11 التعريف:

كما ورد سابقاً في مناطق الاستعمالات ورموزها وحسب ما هو موضح في أطلس المخطط المحلي.

2/11 الاستعمالات:

خدمات عامة وإقليمية على مستوى المدينة كالجامعات والمستشفيات العامة والحدائق الترفيهية العامة والمنتزهات الوطنية ومحطات التحلية.

3/11 ضوابط واشتراطات البناء:

يمكن السماح بوجود هذه الأنشطة داخل حدود المدينة حسب الاشتراطات التالية:

1-3/11.
وقوعها على محور أو شارع تجاري.
2-3/11.
أن تكون محاطة بأربعة شوارع.
3-3/11.
أن لا تقل مساحتها عن (عشرة ألاف متراً مربعاً).

4/11 نظام البناء في مناطق الخدمات الاقليمية:

حسب نظام المحور أو الشارع التجاري الواقعة عليه.

مادة (12) مناطق التنمية الخاصة (م خ)

1/12 التعريف:

كما ورد سابقاً في مناطق الاستعمالات ورموزها وحسب ما هو موضح في لوحات أطلس المخطط المحلي.

2/12 الاستعمالات:

استعمالات متعددة.

3/12 تقسيمات مناطق التنمية الخاصة:

تنقسم مناطق التنمية الخاصة إلى عدة أقسام، وذلك كما يلي:

1-3/12. منطقة المطار القديم:

1-1/3/12. حدودها كالتالي:

  • شمالاً: شارع بني مالك.
  • جنوباً: شارع باخشب.
  • شرقاً: شارع علي المرتضى.
  • غرباً: طريق الملك فهد وشارع الملك خالد.
  • ويستثنى من هذه المنطقة مخطط النسيم ومخطط الفيحاء وجامعة الملك عبدالعزيز.

2-1/3/12. نظام البناء:

تم العمل بموجب التنظيمات القائمة قبل صدور هذه الضوابط إلى حين الانتهاء من الدراسات التفصيلية لها واعتماد التنظيمات التفصيلية الخاصة بها من صاحب الصلاحية.

شكل رقم (3) المطار القديم
شكل رقم (3) المطار القديم

2-3/12. منطقة قصر خزام:

1-2/3/12. حدودها كالتالي:

  • شمالاً: طريق مكة المكرمة حتى تقاطعه مع شارع قصر خزام حتى تقاطعه مع شارع مدائن الفهد.
  • جنوباً: وزارة البرق والبريد والهاتف، وكلية الاتصالات.
  • شرقا: شارع مدائن الفهد.
  • غرباً: مقبرة الأسد بالمنطقة التاريخية وحي الهنداوية.

2-2/3/12. نظام البناء:

يتم العمل بموجب التنظيمات التفصيلية الخاصة بالمنطقة والمعتمدة من صاحب الصلاحية.

شكل رقم (4) منطقة خزام
شكل رقم (4) منطقة خزام

3-3/12. منطقة الرويس:

1-3/3/12 حدودها كالتالي:

  • شمالاً: شارع فلسطين ابتداءاً من طريق الأندلس غرباً حتى شارع يحي زامل شرقاً ثم يحده شارع أبي فراس الحمداني ابتداءاً من شارع يحي زامل غرباً إلى طريق المدينة شرقاً.
  • جنوباً: يحده شارع الفارس ابتداءاً من شارع الشرق شرقاً إلى شارع حائل غرباً ثم يحده شارع السوي ابتداءاً من شارع حائل شرقاً على طريق الأندلس غرباً.
  • شرقاً: يحده شارع يحي زامل ابتداءاً من شارع فلسطين شمالاً إلى شارع أبي فراس الحمداني جنوباً ثم يحده طريق المدينة المنورة ابتداءاً من شارع أبي فراس الحمداني شمالاً إلى شارع منازل النبلاء جنوباً ثم يحده شارع الشرق ابتداءاً من شارع منازل النبلاء شمالاً إلى شارع الفارس جنوباً.
  • غرباً: يحده شارع حائل ابتداءاً من شارع الفارس جنوباً إلى شارع السويس شمالاً ثم يحده طريق الأندلس ابتداءاً من شارع السويس جنوباً إلى شارع فلسطين شمالاً.

2-3/3/12. نظام البناء:

يتم العمل بموجب التنظيمات التفصيلية الخاصة بالمنطقة والمعتمدة من صاحب الصلاحية.

شكل رقم (5) منطقة الرويس
شكل رقم (5) منطقة الرويس

4/12 معايير مناطق التنمية الخاصة:

1-4/12. استعمالات الأراضي:

يتم تحديد النسب المناسبة للاستعمالات وأنواعها لكل الفئات والجهات المستفيدة من عملية التطوير، سواء العامة أو الخاصة، والاستفادة القصوى من المساحات المستقطعة اللازمة للخدمات والمرافق العامة والطرق وممرات المشاة والحدائق والساحات.

2-4/12. كثافة التطوير:

وتمثل زيادة الكثافة حافزاً للعملية التخطيطية لدعم الجدوى الاقتصادية للمشاريع دون أن يتعارض ذلك مع إستدامة التنمية والوصول لبيئة عمرانية متميزة.

3-4/12. ارتفاعات المباني:

تتم دراسة ارتفاعات المباني بما يتناسب والجدوى الاقتصادية للمشروع وبما يحقق بيئة حضرية وعمرانية متميزة وفريدة وبما يحافظ على اشتراطات السلامة العامة والخصوصية وحسن الجوار في المنطقة.

4-4/12. الجودة النوعية:

يتم تحقيق الجودة النوعية من خلال وضع مواصفات ومعايير لعناصر ومواد البناء المستخدمة في المشروع ونسب الفراغات وكتل المباني وحركة الهواء والخصوصية وكذلك حركة النقل ووسائل المواصلات وحركة المرور وأماكن الانتظار، والإعتبارات البيئية، وغيرها، بما يضمن كفاءة عالية وجودة متميزة لمنطقة الدراسة.

5-4/12. حوافز التطوير:

الهدف من عملية التطوير هو خلق بيئة عمرانية وحضارية متميزة ومتكاملة الخدمات والعناصر والمرافق التي تضمن تحقيق ذلك. ولهذا سيشترك كل ملاك ومطوري الأراضي ومن لهم مصلحة في منطقة الدراسة في عملية التطوير لتحقيق الجودة المطلوبة، وسيكافأ كل من سيساهم في عملية التطوير بحوافز ومميزات بقدر مساهمته في زيادة الارتفاعات وزيادة نسب البناء، أما من لم يساهم في عملية التطوير فيكون ملزماً بالضوابط والاشتراطات التي تضعها الأمانة من حيث الارتفاعات ونسب البناء. كما سيكون ملزماً بمعايير الجودة النوعية التي ستضعها اللجنة التطويرية للمنطقة للمباني والمنشآت ومواد البناء والفراغات والساحات والخصوصية.

5/12 نظام البناء:

بالنسبة لمناطق التنمية الخاصة الأخرى التي تحددها الأمانة يكون نظام البناء بها كالتالي:
يتم تحديد نظام البناء حسب ما تسفر عنه دراسة المخطط العام لهذه المناطق.

6/12 مناطق صدر لها تنظيمات خاصة:

1-6/12. منطقة بحر الطيب (بحر الطين) المحددة بالتالي:

  • شمالاً: شارع الأمانة.
  • جنوباً: طريق الفلاح.
  • شرقاً : شارع حائل حتى تقاطعه مع شارع حمزة شحاتة شرقاً إلى طريق المدينة ومن ثم ميدان البيعة والمنطقة التاريخية ومن ثم شارع الميناء وامتداده حتى التقائه بطريق الفلاح.
  • غرباً: ميناء جدة الاسلامي والبحر الأحمر.

1-1/6/12. نظام البناء لمنطقة بحر الطيب كالتالي:

  1. الشوارع التجارية المحلية الداخلية للمنطقة وهي (شارع حائل، شارع الأمانة، شارع طيبة، شارع الشفا، شارع المدارس، شارع حمزة شحاتة، شارع بحيرة الشباب، شارع السهول، شارع الميناء) حسب لوحة الأطلس الجزئية الموضحة.
  2. نظام البناء لقطع الأراضي المطلة على الشوارع التجارية المحلية والقطع السكنية الداخلية حسب الجدول التالي:

شكل رقم (6) منطقة بحر الطيب (بحر الطين) منطقة تنمية خاصة
شكل رقم (6) منطقة بحر الطيب (بحر الطين)

الاستخدام المساحة (م2) نسبة البناء الارتفاع
عدد الطوابق معامل مسطح البناء
السكني والتجاري أقل من 200 م2 90% 2 1.8
200 – أقل من 400 70% 3 2.1
400 – أقل من 600 60% 5 3
600-فأكثر 60% 6 3.6
المناطق البحرية جميع المساحات 30% طابقين بدون ملاحق 0.6
  1. القطع المطلة على المحاور التجارية الرئيسية أو الثانوية (ت ح) أو الشوارع التجارية الرئيسية (ت ر1) التالية (طريق الأندلس، طريق المدينة المنورة، طريق الملك فهد، طريق الكورنيش، شارع الملك خالد) تأخذ نظام بناء المحور أو الشارع التجاري الرئيسي المطلة عليه حسب وثيقة أنظمة وضوابط البناء لمحافظة جدة 1430هـ.

2-6/12. منطقة جنوب مطار الملك عبدالعزيز الدولي (مناطق الورش سابقاً) المحددة بالتالي:

مخططات (187/ج/س -297/ب-70/ج/س – 101/8/ب -417/ب -330/ب – 446/ب- 194/ب -171/ب غرب طريق الأمير ماجد -337/س/ت) ، ويسمح بتعدد الاستعمالات مثل الخدمات الإدارية والسياحية والتعليمية والصحية ولاتشمل الاستعمال السكني أو الصناعي

شكل رقم (7) منطقة الورش جنوب مطار الملك عبدالعزيز
شكل رقم (7) منطقة الورش جنوب مطار الملك عبدالعزيز

1-2/6/12. نظام البناء لمنطقة جنوب مطار الملك عبدالعزيز الدولي (جداول رقم (7)):

  1. الأراضي الواقعة على الشوارع المحلية الداخلية يسمح لها بدور أراضي مواقف سيارات وخدمات وثلاثة أدوار متكررة (ويمكن زيادتها وفق نظام المميزات التشجيعية والمعتمدة بوثيقة أنظمة وضوابط البناء للمخطط المحلي للمساحات أكثر من 2000 م2 أما القطع ذات المساحات أقل من 400 م2 فيسمح لها بدور أرضي مواقف سيارات وخدمات ودورين متكررة) وفق الجدول التالي:
    الشوارع المحلية الداخلية
    مساحة الأرض (م2) معامل مسطح عدد الطوابق أقصى عدد للطوابق ملاحظات
    أقل من 400 1.2 2 2
    من 400 الى أقل من 2000 1.8 3 3 النظام الأساسي
    من 2000 الى أقل من 3000 2.4 4 بحسب خارطة إطلاق الارتفاعات بموجب نظام المميزات التشجيعية
    من 3000 الى أقل من 5000 3 5 بحسب خارطة إطلاق الارتفاعات بموجب نظام المميزات التشجيعية
    من 5000 الى أقل من 7000 3.6 6 بحسب خارطة إطلاق الارتفاعات بموجب نظام المميزات التشجيعية
    7000 فأكثر 4.2 7 بحسب خارطة إطلاق الارتفاعات بموجب نظام المميزات التشجيعية
  2. الأراضي الواقعة على الشوارع التجارية الرئيسية والمحلية المارة ضمن هذه المناطق يسمح لها بعدد 6 طوابق ومعامل كتلة 3 بحد أقصى ويمكن زيادتها وفق نظام المميزات التشجيعية والمعتمد بوثيقة أنظمة وضوابط البناء للمخطط المحلي للمساحات أكثر من 2000 م2 أما القطع ذات المساحات أقل من 400 م2 فيسمح لها بدور أرضي تجاري ودورين متكررة وفق الجدول التالي:
    الشوارع التجارية الرئيسية والمحلية
    مساحة الأرض (م2) معامل مسطح عدد الطوابق أقصى عدد للطوابق ملاحظات
    أقل من 400 1.8 3 3 النظام الأساسي
    من 400 الى أقل من 2000 3 5 6 النظام الأساسي
    من 3000 الى أقل من 5000 3.6 6 بحسب خارطة إطلاق الارتفاعات بموجب نظام المميزات التشجيعية
    من 5000 الى أقل من 7000 4.2 7 بحسب خارطة إطلاق الارتفاعات بموجب نظام المميزات التشجيعية
    7000 فأكثر 4.8 8 بحسب خارطة إطلاق الارتفاعات بموجب نظام المميزات التشجيعية
  3. الأراضي الواقعة على المحاور الرئيسية المارة ضمن هذه المناطق يسمح لها بعدد طوابق 6 ومعامل كتلة 3 بحد أقصى وتزيد بحسب مساحة الأرض للقطع أكثر من 600 م2 ويمكن زيادتها وفق نظام المميزات التشجيعية والمعتمد بوثيقة أنظمة وضوابط البناء للمخطط المحلي أما القطع ذات المساحات أقل من 400 م2 فيسمح لها بدور أرضي تجاري ودورين متكرر وفق الجدول التالي:
    المحاور الرئيسية المارة ضمن هذه المناطق (طريق الأمير ماجد)
    مساحة الأرض (م2) معامل مسطح عدد الطوابق أقصى عدد للطوابق ملاحظات
    أقل من 400 1.8 3 3 النظام الأساسي
    من 400 الى أقل من 600 3 5 6 النظام الأساسي
    من 600 الى أقل من 1000 3.6 6 بحسب خارطة إطلاق الارتفاعات بموجب نظام المميزات التشجيعية
    من 2000 الى أقل من 3000 5.1 8 بحسب خارطة إطلاق الارتفاعات يمكن الاستفادة من نظام المميزات التشجيعية
    من 3000 الى أقل من 4000 5.4 9 بحسب خارطة إطلاق الارتفاعات يمكن الاستفادة من نظام المميزات التشجيعية
    من 4000 الى أقل من 5000 5.7 9 بحسب خارطة إطلاق الارتفاعات يمكن الاستفادة من نظام المميزات التشجيعية
    من 5000 الى أقل من 15000 6 10 بحسب خارطة إطلاق الارتفاعات يمكن الاستفادة من نظام المميزات التشجيعية
    15000 فأكثر 7 12 بحسب خارطة إطلاق الارتفاعات يمكن الاستفادة من نظام المشاريع المتميزة
  4. يسمح بالاستعمال التجاري بحسب ماهو معتمد للشوارع التجارية بأطلس المخطط المحلي.
  5. لا يسمح بملحق علوي ضمن هذه المناطق.
  6. يلزم الملاك بتنفيذ المباني وفق دليل اشتراطات البناء الخاص بهذه المناطق والذي سيتم تعميمه للمكاتب الهندسية وذلك لضمان تطوير هذه المناطق بالشكل العمراني المميز والذي يتناسب مع موقعها وأهميتها كواجهة للقادم لمدينة جدة من جهة مطار الملك عبدالعزيز الدولي.

2-2/6/12. نظام المميزات التشجيعية ونظام المشاريع المتميز:

  1. يمنح النظام زيادة في معامل الكتلة البناء كلما زادت مساحة الأرض وفق الشروط والضوابط المنظمة لذلك.
  2. يمنح النظام مرونة في الارتفاع بما يتناسب مع الارتفاعات المحددة لخارطة الارتفاعات والمعتمدة من قبل هيئة الطيران المدني وفق الشروط والضوابط المنظمة لذلك.

3-2/6/12. شروط الحصول على نظام المميزات التشجيعيةونظام المشاريع المتميزة:

  1. موافقة الجهة ذات العلاقة بالنشاط المستهدف.
  2. موافقات مزودي الخدمات على المشروع (شركة الكهرباء وشركة المياه).
  3. تقديم دراسة مرورية معتمدة.
  4. التنسيق مع الأمانة بشأن تقديم خدمات للمنطقة مثل: تطوير الحدائق والساحات العامة تطوير الشوارع توسعة الشوارع والأرصفة توفير مواقف إضافية.

3-6/12. تعديل نظام البناء لمنطقة الكورنيش الأوسط:

تقع منطقة الكورنيش الأوسط وسط غرب مدينة جدة على طول ساحل البحر الأحمر حيث يحدها شرقاً شارع الأندلس وغرباً طريق الكورنيش وشمالاً شارع الخالدية وجنوباً شارع الأمانة.

1-3/6/12. نظام البناء لمنطقة الكورنيش الأوسط كالتالي:

أ- شمال شارع الأمير محمد بن عبدالعزيز:

  • منطقة (1): المحافظة على نظام البناء السابق (سكني فيلات / دورين) نظراً لأن المنطقة قائمة في الطبيعة.
  • منطقة (2): المحافظة على نظام البناء السابق (سكني فيلات / دورين) نظراً لأن المنطقة قائمة في الطبيعة.
  • منطقة (3): تعديل استعمال المنطقة المحددة إلى منطقة متعددة الاستعمالات / دورين نظراً لطبيعة المنطقة أرض فضاء وقابلة للتطوير.

شمال شارع الأمير محمد بن عبدالعزيز

ب- جنوب شارع الأمير محمد بن عبدالعزيز:

  • منطقة (4): المحافظة على نظام البناء السابق (سكني فيلات / دورين) نظراً لأن المنطقة قائمة في الطبيعة.
  • منطقة (5): تعديل استعمال المنطقة المحددة إلى منطقة متعددة الاستعمالات / خمسة طوابق نظراً لطبيعة المنطقة أرض فضاء وقابلة للتطوير.
  • تعديل استعمال المواقع المطلة على المحاور والشوارع التجارية بالنظام المعتمد في أطلس المخطط المحلي.
  • التمشي بموجب نظام الارتدادات والاشتراطات والضوابط المعتمدة بوثيقة أنظمة وضوابط البناء ودليل المباني العالية.

جنوب شارع الأمير محمد بن عبدالعزيز

ج- شمال شارع فلسطين:

  • منطقة (6): تعديل استعمال المنطقة المحددة إلى منطقة متعددة الاستعمالات / دورين نظراً لطبيعة المنطقة القائمة.
  • منطقة (7): تعديل الاستخدام المعتمد لمحور الكورنيش شمال شارع فلسطين والجزء المطل على طريق الأندلس (سكني تجاري طابقين وملحق) وذلك نظراً لطبيعة المحور الأمنية.
  • إضافة الاستخدام الإداري للمنطقة السياحية جنوب شارع فلسطين ليصبح الاستخدام (سكني سياحي إداري) شريطة توفير مواقف السيارات الكافية للنشاط.
  • تعديل استعمال المواقع المطلة على المحاور والشوارع التجارية بالنظام المعتمد في أطلس المخطط المحلي.
  • التمشي بموجب نظام الارتدادات والاشتراطات والضوابط المعتمدة بوثيقة أنظمة وضوابط البناء ودليل المباني العالية.

شمال شارع فلسطين

7/12 مميزات مناطق التنمية الخاصة:

1-7/12.
مرونة في تحديد استعمالات الأراضي.
2-7/12.
مرونة في تحديد نسب البناء للأراضي الخاصة بهم.
3-7/12.
مرونة في تحديد ارتفاعات المباني.

مادة (13) المشاريع المتميزة (م م)

1/13 التعريف:

كما ورد سابقاً في مناطق الاستعمالات ورموزها وحسب ما هو موضح في الشكل رقم (8).

2/13 الاستعمالات:

استعمالات متعددة.

3/13 تحديد مناطق المشاريع المتميزة:

تم تصنيف مناطق المشاريع المتميزة إلى خمسة مناطق مع الأخذ في الاعتبار أن مساحات قطع الأراضي التي تقع على جانبي محور أو شارع رئيسي فاصل بين منطقتين مختلفتين تأخذ مساحات المنطقة الأقل لتكون مشروع متميز وهذه المناطق الخمس كما يلي:

1-3/13. المنطقة الأولى:

المنطقة المركزية المحددة شمالاً وشرقاً وجنوباً بشارع الملك خالد الدائري وغرباً بطريق المدينة ثم شارع باعشن.

  • المناطق التقسيمية المنظمة:
    • على الشوارع المحلية التجارية بمساحة 5.000 م2 فأكثر.
    • على الشوارع التجارية الرئيسية بمساحة 4.000 م2 فأكثر.
    • على المحاور التجارية الرئيسية والثانوية بمساحة 3.000 م2 فأكثر.
  • المناطق العشوائية ومناطق التنمية الخاصة والمنطقة التاريخية حسب نظام كل منطقة.

شكل رقم (8) مناطق ومساحات المشاريع المميزة
شكل رقم (8) مناطق ومساحات المشاريع المميزة

2-3/13. المنطقة الثانية:

هي المنطقة الواقعة خارج المنطقة المركزية وتمتد حتى شارع الأمير محمد بن عبدالعزيز شمالاً، وطريق الحرمين شرقاً والبحر غرباً، طريق جسر الفلاح (جسر الخير) جنوباً.

  • على الشوارع المحلية التجارية بمساحة 15.000 م2 فأكثر
  • على الشوارع التجارية الرئيسية (تشمل قطع الأراضي على جانبي الشارع) بمساحة 10.000 م2 فأكثر.
  • على المحاور التجارية الرئيسية والثانوية (تشمل قطع الأراضي على جانبي المحور) بمساحة 7.500 م2 فأكثر.

3-3/13. المنطقة الثالثة:

عبارة عن منطقتين فرعيتين:

  • تقع وسط جدة وهي المنطقة المحصورة بين شارع النزهة ثم طريق المدينة ثم شرم أبحر شمالاً (لا تشمل المناطق البحرية المطلة على الشرم)، وشارع الأمير محمد بن عبدالعزيز جنوباً، و طريق الحرمين شرقاً، وطريق الكورنيش غرباً.
  • الثانية: تقع جنوب جدة وهي المنطقة المحصورة بين طريق جسر الفلاح (جسر الخير) شمالاً، وشارع جنوب القاعدة البحرية جنوباً، وطريق الليث شرقاً، والقاعدة البحرية غرباً.
  • على الشوارع المحلية التجارية بمساحة 30.000 م2 فأكثر.
  • على الشوارع التجارية الرئيسية بمساحة 20.000 م2 فأكثر.
  • على المحاور التجارية الرئيسية والثانوية بمساحة 15.000 م2 فأكثر.

المنطقة المحصورة بين طريق الكورنيش شمالاً، وطريق الملك عبدالعزيز شرقاً، وشارع السلام ثم امتداد طريق الكورنيش إلى ميدان فرس البحر جنوباً، والبحر الأحمر غرباً لا تدخل ضمن مناطق المشاريع المتميزة فيما عدا المنطقة البحرية المطلة على شرم أبحر الواقعة بين كلية علوم البحار شرقاً ومركز قيادة حرس الحدود غرباً.

4-3/13. المنطقة الرابعة:

وحدودها من شمال طريق أبحر العام الموازي لشرم أبحر وامتداده الموازي للبحر المفتوح حتى حدود المحافظة شمالاً، ومن شرق طريق الحرمين حتى حدود المحافظة شرقاً (ما عدا المناطق العشوائية والتي حدها الأدنى25.000 م2، من جنوب طريق القاعدة البحرية وحتى حدود المحافظة جنوباً، وكذلك المناطق البحرية المحيطة بالشرم والمناطق البحرية المطلة على البحر المفتوح لا تدخل ضمن حدود المنطقة الرابعة).

  • على الشوارع المحلية التجارية بمساحة 50.000 م2 فأكثر.
  • على الشوارع التجارية الرئيسية بمساحة 35.000 م2 فأكثر.
  • على المحاور التجارية الرئيسية والثانوية بمساحة 25.000 م2 فأكثر.

5-3/13. المنطقة الخامسة " المناطق البحرية":

بمساحات لا تقل عن 30.000 م2 في المناطق الواقعة ابتداءاً من مركز قيادة حرس الحدود الواقع عند التقاء البحر المفتوح وشرم أبحر جنوباً حتى نهاية حدود المحافظة شمالاً مع الالتزام بالضوابط والمعايير الخاصة بذلك والواردة في الفقرة 13/6/5 من المادة (13).

4/13 الموافقة المبدئية للمشاريع المتميزة:

هي التي يحصل عليها صاحب المشروع من حيث المبدأ طبقا لما ورد في المادة 13 بالفقرة 13/6 (الضوابط والاشتراطات التي بموجبها تصدر الأمانة موافقة مبدئية على دراسة المشروع كمشروع متميز) وذلك لحين استكمال الدراسات التفصيلية للمشروع الواردة في دليل اشتراطات البناء.

5/13 الموافقة النهائية للمشاريع المتميزة:

هي التي يحصل عليها صاحب المشروع بعد استكماله لكافة الدراسات التفصيلية التي يتطلبها النظام واعتماد لجنة دراسة المشاريع المتميزة لها كمشروع ابتدائي ويتم على ضوئها استكمال إجراءات استخراج رخصة البناء.

6/13 الضوابط والاشتراطات التي تصدر الأمانة على ضوئها موافقة مبدئية لدراسة المشروع كمشروع متميز:

يتم قبول المشاريع لدراستها كمشاريع متميزة وإعطائها موافقة مبدئية عند تحقيق الضوابط والاشتراطات التخطيطية التالية:

1-6/13.
موافقة الأمانة على الموقع والاستعمال المقترح.
2-6/13.
استيفاء مساحة المشروع بعد التنظيم حسب ما ورد في الفقرة 13/3.
3-6/13.
أن يكون موقع المشروع كما يلي:
  1. المناطق المنظمة في المنطقة المركزية على شارعين لا يقل عرض إحداهما عن 16م.
  2. في المنطقة البحرية يكون موقع المشروع على طريق الكورنيش أو شارع أبحر العام وإمتدادهما على أن يكون الموقع متصلاً بالبحر.
  3. في باقي مناطق المحافظة يحاط الموقع بأربعة شوارع لا يقل عرض شارعين منها عن 30 م والشارعين الأخرين لا يقل عرضهما عن 12 متر.
4-6/13.
المشاريع المتميزة الواقعة في المنطقة الخامسة (المناطق البحرية) تلتزم بالشروط والضوابط الإضافية التالية:
  1. يسمح بتعدد الاستخدام في هذه المناطق سكني - تجاري - إداري - سياحي.
  2. معامل مسطح البناء لا يزيد عن 2.4.
  3. نسبة التغطية لا تزيد عن 30%.
  4. مراعاة تدرج الارتفاعات من الطريق العام نزولاً جهة البحر.
  5. يتم المحافظة على نسبة 50% من الواجهة البحرية متصلة بصرياً ومباشرة إلى الطريق العام (لا يتم البناء فيها).
  6. تترك نسبة 30% من عمق قطعة الأرض كمنطقة مفتوحة بما لا يزيد عن 15م مع أخذ تعهد من المالك بعدم إقفالها.
  7. يتم استحداث ممر مشاة بأحد جانبي المشروع بما لا يقل عن 10م من الشارع العام وحتى المنطقة المفتوحة للعامة جهة البحر.
  8. يتم توفير مواقف سيارات إضافية للعامة تربط بممر المشاة.

شكل رقم (9) المناطق البحرية
شكل رقم (9) المناطق البحرية

5-6/13.
تقديم عرض وتقرير فني (A3) مدعم بالرســـومات يتضمن فكرة المشروع والمميزات والإضافات التي يتضمنها المشروع من حيث: استدامة المشروع والمميزات المعمارية والعمرانية والتخطيطية.ومعالجة الواجهات من الكشف والمعالجات الفنية المتميزة لعناصر المشروع المختلفة.
6-6/13.
التزام صاحب المشروع بالآتي:
  1. المعايير والاشتراطات التخطيطية المعتمدة للنشاط المقترح.
  2. شروط وضوابط النطاق العمراني المعتمد.
  3. إحضار موافقة الجهات ذات العلاقة (إذا استدعى الأمر) قبل استخراج التصريح النهائي، مثل: الطيران المدني/ التعليم/ الصحة/ الدفاع المدني/ اللجنة الرباعية للواجهات البحرية.
  4. موافقة الوزارة على تجميع الشوارع الداخلية والممرات والحدائق والمرافق العائدة للأمانة بالموقع إذا تطلب المشروع ذلك، وإعادة تخطيط الموقع بما يتلاءم مع الأنظمة التخطيطية المعتمدة.
  5. موافقة الأمانة والجهات المعنية في حالة نقل وتعديل مسارات المرافق القائمة على أن يتحمل المطور تكاليف ربطها بأقرب شبكة معتمدة.
  6. توفير المرافق والخدمات العامة (الصحية والتعليمية والدينية والأمنية والاجتماعية ... الخ) التي تتطلبها المشاريع السكنية وفقاً للكثافة السكانية المتوقعة والمعايير التخطيطية المعتمدة إما في أرض المشروع أو في أرض مملوكة لصاحبه وفي نطاق خدمته (بما لا يزيد عن 500م).

7/13 شروط الموافقة النهائية للمشاريع المتميزة:

  1. حصول المشروع على موافقة مبدئية.
  2. تقديم الرسومات والوثائق الخاصة بالمشروع والموضحة تفصيلاً بدليل اشتراطات البناء.
  3. اعتماد دراسة الحركة المرورية.
  4. تقديم ما يفيد التزام صاحب المشروع بما ورد في الفقرة (7) من إجراءات الموافقة المبدئية والتي تشمل موافقات الجهات المعنية: كالطيران والدفاع المدني/ التعليم/ الصحة /اللجنة الرباعية ....... إلخ.

8/13 نظام البناء في المشاريع المتميزة: جدول رقم (8)

م الموقع معامل مسطح البناء م الموقع معامل مسطح البناء
1 على المحاور الرئيسة ت ح 1 7.0 2 على المحاور الثانوية ت ح 2 6.0
3 على الشوارع التجارية الرئيسة 5.0 4 على الشوارع التجارية المحلية (عمائر) 4.2
5 على الشوارع التجارية المحلية (فيلات) 3.6 6 في المناطق البحرية 2.4

مادة (14) المنطقة التاريخية (خ)

1/14 التعريف:

كما ورد سابقاً في مناطق الاستعمالات ورموزها.

2/14 الاستعمالات:

سكني وتجاري وسياحي متنوع.

3/14 ضوابط واشتراطات وأنظمة البناء المقترحة:

الرجوع لاشتراطات ونظام البناء - جدة التاريخية 1435هـ.

مادة (15) مشاريع القرى المتكاملة (خ 3)

1/15 التعريف:

كما ورد سابقاً في مناطق الاستعمالات ورموزها وحسب ما هو موضح في أطلس المخطط المحلي.

2/15 الاستعمالات:

مشاريع عمرانية (مخططات -قرى مدمجة) متكاملة الخدمات والمرافــق (كمجتمع عمراني أو مشروع متكامل الخدمات والمرافق).

3/15 ضوابط واشتراطات البناء:

على المطور الالتزام بالاشتراطات الآتية:

1-3/15.
أخذ موافقة صاحب الصلاحية على الاستعمال المطلوب.
2-3/15.
إنشاء جميع المرافق العامة ضمن المخطط المقدم منه: مثل (المساجد والمدارس ومراكز الرعاية الصحية ومراكز الدفاع المدني ....).
3-3/15.
توفير شبكات الكهرباء والمياه والصرف الصحي والهاتف في المخطط وخدمة كل قطعة أرض فيه.
4-3/15.
سفلتة ورصف وإنارة الشوارع المحيطة والداخلية وتشجيرها.
5-3/15.
إدارة وصيانة وتشغيل الخدمات: البلدية والأمنية والتعليمية والصحية وشبكات الطرق والكهرباء والهاتف والمياه والصرف حسب حاجة التنمية.
6-3/15.
الالتزام بالضوابط والاشتراطات والمعايير الفنية والتخطيطية.
7-3/15.
الالتزام بالاشتراطات العامة الواردة في مادة 3، والاشتراطات الخاصة الواردة في الفصل الثالث، وفي دليل اشتراطات وأنظمة البناء.

4/15 نظام البناء:

  • المشاريع السكنية:
    • مناطق الفيلات: بحد أقصى دورين 60 % بمعامل مسطح بناء 1.2.
    • مناطق العمارات: بحد أقصى 4 طوابق 60 % بمعامل مسطح بناء 2.4.
    • يسمح بإنشاء مشاريع متكاملة بمسطح بناء 2.4 وارتفاعات مختلفة.
  • المشاريع غير السكنية: تحدد حسب اعتماد الأمانة وجهات الاختصاص.

مادة (16) التعديل في استعمالات الأراضي

يسمح بإجراء تعديلات في استعمالات الأراضي التي ليس لها مخطط تقسيم معتمد، أو تتطلب تعديلات في مخطط تقسيم معتمد، لدمج بلوكات مع بعضها، أو إلغاء بعض الطرق أو الخدمـات المطلوبة لباقي المخطط، بغرض إنشاء مشاريع خاصة مثل: المجمعات التجارية والسكنية والمشاريع الترفيهية والسياحية والمستشفيات والمدارس .. وما شابه ذلك وفق شروط التعديل الآتية:

وتشمل أهم هذه المميزات ما يلي:

1/16.
موافقة صاحب الصلاحية على التعديل المطلوب.
2/16.
تقديم دراسة متطلبات الحركة لباقي الحي أو المنطقة التخطيطية. ويشمل ذلك حركة المشاة وحركة السيارات إلى الخدمات والاستعمالات في الحي والدخول إليه والخروج منه.
3/16.
دراسة مسارات تصريف مجارى السيول والأمطار المارة بالموقع.
4/16.
تجنب إلغاء عناصر أو وظائف مطلوبة في الحي أو المنطقة التخطيطية كالمناطق المفتوحة والمدارس والمساجد.
5/16.
أن تكون مداخل المنطقة من طرق لا يقل عرضها عن 32م.
6/16.
أن يكون مسطح البناء الجديدة حسب النظام المقترح لكل استخدام.
7/16.
أن لا تفتح الشوارع الصناعية أو التجارية على الشوارع السكنية.
8/16.
أن لا يؤثر التعديل على البيئة سلباً، ويجب أن تؤخذ موافقة الجهات المعنية في هذا الخصوص.
9/16.
الالتزام بالاشتراطات والمعايير الفنية المعتمدة لتخطيط وتصميم المواقع.
10/16.
الالتزام بالاشتراطات العامة الواردة في المادة 3، والاشتراطات الخاصة الواردة في الفصل الثالث، وفي اللائحة التنفيذية.

مادة (17) استدامة المباني

يجب على المستثمر أو المطور أو المالك الالتزام بالاحتياطات والإجراءات التي ترشد استهلاك الطاقة الكهربائية والمياه في المباني بشكل عام. أما بالنسبة للمشاريع التي تزيد جملة مساحة المباني فيها عن 5000 م2 (خمسة ألاف متراً مربعاً) فيشترط ما يلي:

1/17.
تقديم دراسة لتحليل الاستهلاك السنوي للطاقة في جميع عناصر المبنى شاملةً الإضاءة وتكييف الهواء والمعدات، وكذلك استهلاك المياه ومعدلات الصرف واقتراح الحلول والمعالجات الفنية لترشيد الاستهلاك لهذه العناصر.
2/17.
الالتزام بالاشتراطات الفنيـة بما يتوافق مع كود البنـاء السعودي وخاصة فيما يلي:
1-2/17.
الالتزام بالمعايير الفنية التي ترشد استهلاك الطاقة.
2-2/17.
ترشيد استهلاك المياه (حسب اشتراطات ومعايير وزارة المياه).
3-2/17.
التقيد بمتطلبات ذوي الإعاقة.
4-2/17.
تطبيق الشروط العامة للسلامة.
5-2/17.
توفير قنوات رأسية للنفايات.

مادة (18) الحيازات الصغيرة "هي الأراضي أو المساحات أقل من 400 متر مربع"

1/18.
يشترط لقطع الأراضي أن تدخل ضمن نظام الحيازات الصغيرة أن تكون في المناطق العشوائية ومناطق العمائر أكثر من دورين ولا تشمل أراضي الفيلات والعمائر ذات الطابقين والمساحات الناتجة عن فرز قطع الأراضي حسب أطلس المخطط المحلي.
2/18.
يمكن الاستفادة من نظام البناء للحيازات الصغيرة كما يلي:
1-2/18.
المساحات أقل من 200 متر مربع طابقين 90 % بمعامل مسطح بناء 1.8 مع توفير مواقف السيارات.
2-2/18.
المساحات من 200 متر مربع إلى 399 متر مربع يكون نظام البناء بها ثلاث طوابق 70 % بمعامل مسطح بناء 2.1 مع توفير مواقف السيارات.
3-2/18.
للمساحات من 200 متر مربع إلى 399 متر مربع في المخططات التقسيمية المعتمدة يمكن الاستفادة من النظام المعتمد بأطلس المخطط المحلي (س ع / 4 / 60% ) بمعامل مسطح بناء 2.4 في حال تم توفير الارتدادات النظامية ومواقف السيارات اللازمة
4-2/18.
يسمح بملحق علوي 50 % فقط من مساحة الطابق الأخير.
5-2/18.
يسمح بإقامة دور خدمة كمواقف سيارات للمباني ذات ثلاث طوابق فأكثر.
6-2/18.
يسمح بالبناء على الحد من جهة الجار في حال عدم الوصول إلى نسبة البناء النظامية بعد تطبيق الارتدادات النظامية شريطة إحضار موافقة الجوار أو في حالة بناء الجار على الحد.

مادة (19) ارتفاعات الطوابق في المناطق السكنية وذات الاستخدام المتنوع

1/19.
لا يقل صافي ارتفاع الطابق في العمارات السكنية عن 3 أمتار ولا يزيد عن 4.0 متر.
2/19.
لا يقل صافي ارتفاع الطابق في الفيلات السكنية عن 3 أمتار ولا يزيد عن 5.0 متر.
3/19.
لا يقل صافي ارتفاع الطابق في المباني الإدارية عن 3 أمتار ولا يزيد عن 4.5 متر.
4/19.
لا يقل صافي ارتفاع الطابق في المباني التجارية عن 4 أمتار ولا يزيد عن 5.0 متر وفي حالة وجود ميزانين لا يزيد إجمالي ارتفاع الطابق عن 6.5 متر.
5/19.
لا يقل صافي ارتفاع طابق الخدمة وطابق الميزانين عن 2.2 متر ولا يزيد عن 2.5 متر.
6/19.
لا يقل صافي ارتفاع طابق الأقبية أو البدرومات عن 2.2 متر وتعفى من حد الإرتفاع على ألا يزيد منسوب باطن سقفه عن 1.5 متر من منسوب الشارع أمام المدخل الرئيسي.
7/19.
لا يقل صافي ارتفاع طابق / طوابق مواقف السيارات في المباني ذات المساحات 3000 متر مربع فأقل حسب التالي:
  • في حالة عدم وجود محطة كهرباء بالدور الأرضي لا يقل الارتفاع عن 2.2متر ولا يزيد عن 2.5 متر.
  • في حالة وجود محطة كهرباء بالدور الأرضي لا يزيد الارتفاع عن 3.0متر.
8/19.
لا يقل صافي ارتفاع طابق / طوابق مواقف السيارات في المباني أكثر من 3000 متر مربع عن 2.5 متر ولا يزيد عن 5 متر.
9/19.
في المساحات أكثر من 3000 متر مربع وتتطلب زيادة في إرتفاع طابق / طوابق مواقف السيارات تعرض على لجنة المخطط المحلي العليا للاعتماد.
10/19.
لا يحتسب طابق الميزانين ضمن ارتفاع المبنى.
11/19.
يتم احتساب صافي إرتفاع الطابق من ظهر الأرضية إلى بطن السقف.

مادة (20) البلوك الأول على المحاور والشوارع التجارية

1/20 خط / حد البناء:

يتم تحديد خط /حد بناء للمحاور والشوارع التجارية مهما كان عرض أو عمق البلوك وفي حالة زيادة العرض أو العمق عن نسبة لا تتجاوز 15 % من عرض أو عمق البلوك المحدد فيما يلي يعرض على اللجنة العليا للمخطط المحلي وما يزيد عن ذلك بأخذ نظام المنطقة الخلفية بزيادة طابق واحد فقط

2/20 تعريف وتحديد البلوك الأول:

البلوك الأول هو الذي يقع مباشرة على المحور أو الشارع التجاري كما هو موضح في أطلس المخطط المحلي، وتنقسم البلوكات إلـى:

1-2/20.
في المناطق المقسمة:
  1. البلوكات الأفقية: هي البلوكات التي يكون طول الضلع الموازي للمحور أو الشارع التجاري أكبر من عرضها وتعتبر هي البلوك الأول.
  2. البلوكات العمودية: هي البلوكات التي يكون طول الضلع الموازي للمحور أو الشارع التجاري أصغر من عرضها، ويعتبر البلوك الأول فيها بما يعادل البلوك الموازي الأقرب على جانبيه بما لا ينتج عنه تجزئة لقطع الأراضي وبما لا يتجاوز الأبعاد الموضحة عاليه في الفقرة 1/20 . وفي حالة ضم قطع الأراضي في ملكية واحدة فيعتبر البلوك الأول هو متوسط عرض البلوكين الموازيين الأقرب له بما لا يتجاوز حد البناء.
    • الأراضي ذات المساحات الكبيرة (10.000 متر مربع فأكثر) ضمن أرض مخططة ولا يرغب أصحابها في تقسيمها إلى قطع أراضي صغيرة ويرغبون في إنشاء مشروع واحد متكامل عليها يحتسب البلوك الأول بعمق يساوي عرض الواجهة على المحور أو الشارع التجاري بما لا يتجاوز متوسط عرض البلوكات الأفقية القريبة منها (شكل 10 ).

شكل رقم (10) البلوكات العمودية و الموازية شكل رقم (10) البلوكات العمودية و الموازية
شكل رقم (10) البلوكات العمودية و الموازية

2-2/20.
تنقسم قطع الأراضي في البلوكات إلى قسمين:
  1. القطع الأمامية: هي قطع الأراضي التي تطل وتفتح مباشرة على المحور أو الشارع التجاري.
  2. القطع الخلفية: هي قطع الأراضي التي تلي القطع الأمامية ولا تطل أو تفتح مباشرة على المحور أو الشارع التجاري.

3/20 نظام البناء في البلوك الأول العادية (الغير مدمجة):

1-3/20.
القطع الأمامية: تأخذ نظام المحور أو الشارع في الارتفاع والاستخدام.
2-3/20.
القطع الخلفية: تأخذ نظام المنطقة الخلفية في الاستخدام أما الارتفاع فيكون كما يلي:

أولاً : في مناطق العمائر:

  • المساحات أقل من 400 م2 يكون نظام البناء بها بموجب (مادة 18) نظام الحيازات الصغيرة.
  • المساحات من400 م2 فأكثر يكون نظام البناء بها:
    • للمحاور الرئيسية والثانوية (ت ح) والشوارع التجارية الرئيسية (ت ر1) يكون نظام البناء للقطعة الخلفية في البلوكات الأفقية والعمودية بزيادة طابق عن ارتفاع المنطقة الخلفية.
  • يجب ألا يقل الارتداد في البلوكات الأفقية جهة الشارع الخلفي عن 5 أمتار.

شكل رقم (11) نظام القطع الخلفية شكل رقم (11) نظام القطع الخلفية
شكل رقم (11) نظام القطع الخلفية

ثانياً : في مناطق الفيلات:

  • نظام البناء للقطعة الخلفية في البلوكات الأفقية:
    • للمحاور الرئيسية والثانوية والشوارع التجارية الرئيسية يكون نظام البناء للقطعة الخلفية 3 طوابق 60% بمعامل بناء 1.8.
    • للشوارع التجارية المحلية يكون نظام البناء فيها طابقين (فيلات أو عمائر) 60% بمعامل مسطح بناء 1.2.
  • نظام البناء للقطعة الخلفية في البلوكات العمودية:
    • المحاور الرئيسية والثانوية والشوارع التجارية الرئيسية يكون نظام البناء للقطعة الخلفية الأولى عبارة عن ثلاثة طوابق 60% بمعامل مسطح بناء 1.8، وللقطعة الخلفية الثانية عبارة عن طابقين 60% بمعامل مسطح بناء 1.2 (عمائر أو فيلات). بما لا يتجاوز عمق القطعتين عن عمق البلوك الأفقي الموازي للمحور أو الشارع المقابل.
    • الشوارع التجارية المحلية يكون نظام البناء للقطعة الخلفية عبارة عن طابقين 60% بمعامل مسطح بناء 1.2 (عمائر أو فيلات). بما لا يتجاوز عمق القطعة الخلفية عن عمق البلوك الأفقي الموازي للشارع التجاري المحلي أو الشارع المقابل.
    • المحاور والشوارع التجارية يكون نظام البناء للقطعة الخلفية المقابلة للشارع المقابل والموازي للمحور أو الشارع التجاري عبارة عن طابقين 60% (عمائر أو فيلات) بمعامل مسطح بناء 1.2 في جميع الأحوال سواء كانت قطعة خلفية أولى أو ثانية.

شكل رقم (12) نظام البناء للقطع الخلفية للبلوكات العمودية بمناطق الفيلات شكل رقم (12) نظام البناء للقطع الخلفية للبلوكات العمودية بمناطق الفيلات
شكل رقم (12) نظام البناء للقطع الخلفية للبلوكات العمودية بمناطق الفيلات

4/20 نظام البناء في البلوك الأول في حالة دمج قطع الأراضي:

في حالة دمج قطع الأراضي الأمامية والخلفية كمشروع واحد يكون الآتي:

1-4/20.
الالتزام بعدم فتح مداخل تجارية على الشوارع السكنية.
2-4/20.
تأخذ القطع الخلفية نظام القطع الأمامية في الاستخدام والارتفاع.
3-4/20.
يسمح البناء على حد الجار في الطابق الأرضي مع الالتزام بالارتدادات الامامية للشوارع التجارية والسكنية.
4-4/20.
يتم الالتزام بنظام ارتدادات البناء كالآتي:
  1. البلوكات الأفقية في مناطق الفيلات:
    1. يجب ألا يقل عرض الشارع الخلفي لقطع الأراضي الواقعة على المحاور والشوارع التجارية الرئيسة عن 25 متر.
    2. أما إذا كان عرض الشارع الخلفي أقل من 25 متر فيتم زيادة الارتداد الخلفي حتى يستكمل عرض الشارع.
    3. يقاس عرض الشارع الخلفي في كل الحالات من حد ملكية القطعة المقابلة لحد البناء.
  2. البلوكات العمودية في مناطق الفيلات أو العمائر:
    1. يجب ترك مسافة لا تقل عن 8 (ثمانية أمتار) من حد الجار الخلفي للبلوك الأول كمساحة مفتوحة أو مواقف سيارات أو ممر مشاه أو شارع خلفي.
    2. في حالة كون البلوك الأول عبارة عن قطعة واحدة يقل عرضها عن 70 متر يجب ألا يزيد الارتداد الخلفي المطلوب مضافا إليه الارتداد الأمامي عن ثلث طول قطعة الأرض.
5-4/20.
في حالة دمج القطع الأمامية والخلفية في مشروع واحد يجب تدرج الارتفاع من الخلف للأمام بما يتلائم مع نظام بناء المناطق الخلفية.

5/20 اشتراطات عامة:

1-5/20.
الواجهات الخلفية للمباني على المحاور والشوارع التجارية المطلة على مناطق فيلات يجب معالجتها معمارياً لحماية خصوصية تلك المناطق الخلفية من الكشف واعتماد هذه المعالجات من لجنة المشاريع الريادية ومن لا يرغب بذلك يتم بناء تلك الواجهات على الصامت (بدون فتحات خلفية).
2-5/20.
الالتزام بالاشتراطات والمعايير الفنية المعتمدة لتخطيط وتصميم المواقع.
3-5/20.
الالتزام بالاشتراطات العامة الواردة في مادة 3، والاشتراطات الخاصة الواردة في الفصل الثالث، وفي اللائحة التنفيذية.

مادة (21) الارتدادات في المناطق السكنية وذات الاستخدام المتنوع

1/21.
تحتسب طوابق مواقف السيارات وطوابق الخدمات والملاحق العلوية ضمن الطوابق الخاضعة لنظام الارتدادات.
2/21.
فيما عدا المنطقة المركزية يجوز البناء على حد الجار في الطابق الأرضي فقط مع الالتزام بحد البناء جهة الشوارع المحيطة.
3/21.
يجب احترام خط البناء النظامي لكافة الشوارع والمحاور، ولا يسمح بالبناء فيه.
4/21.
في مخططات الفيلات المعتمدة يسمح بالبناء على حد الجار في الطوابق المتكررة:
  1. بشرط موافقة الجار في مناطق الفيلات المنفصلة على أن تكون الفلتين متلاصقة في الطابق الأول.
  2. لا تشترط موافقة الجار في مناطق الفيلات الدوبلكس أو الفيلات المتصلة وما شابهها.
5/21.
الالتزام بالإرتدادات الخاصة بالشوارع بالنسبة للطابق الأرضي وطابق الميزانين، وذلك كما يلي:
  1. المناطق السكنية (عمارات و فيلات) 4م.
  2. المناطق التجارية ذات الاستخدام المتنوع 5م.
  3. في حالة وجود أكثر من شارع يطـل عليه المبنى يكـــون الإرتداد 3 أمتار لباقي الشوارع.
6/21.
في الأراضي ذات المساحات من 400 متر مربع فأكثر يجب ألا يقل الإرتداد المسموح به في:
  1. المباني ذات الخمسة طوابق فاقل عن 2 متر.
  2. المباني من ستة إلى ثمانية طوابق عن 3 أمتار.
  3. المباني من تسعة إلى اثني عشر طابق عن 4 أمتار.
  4. المباني أكثر من اثني عشر طابق يتم الرجوع إلى دليل المباني العالية.
7/21.
الالتزام بالإرتداد من بداية حد البناء من سطح الأرض حتى نهاية المبنى وبكامل ارتفاعه دون تدرج وبالنسبة للمباني القائمة والمنفذة على الطبيعة في حال رغبتها في زيادة عدد طوابق البناء حسب النظام المعتمد فلا يتم السماح بذلك إلا إذا توفرت الإرتدادات النظامية المعتمدة.

مادة (22) مواقف السيارات

بالنسبة للمشاريع التي تحتاج لمواقف سيارات يجب مراعاة الآتي:

1/22.
تأمين المواقف المطلوبة داخل حدود أرض المشروع أو خارجه في نطاق 150 متر من موقع المشروع.في نفس البلوك أو البلوكات الخلفية مباشرة كمواقف مملوكة لصاحب المشروع كمواقف عامة على أن يهمش ذلك في صك الملكية.
2/22.
في المنطقة المركزية تأمين المواقف المطلوبة داخل حدود أرض المشروع أو خارجه في نطاق 500 متر من موقع المشروع.
3/22.
لا يسمح بمواقف السيارات أو متعددة الطوابق المخصصة لخدمة المشاريع التجارية داخل حدود المناطق السكنية فيما عدا البلوكات المتاخمة مباشرة لحدود المشروع.
4/22.
تشجيع الملاك والمستثمرين على إنشاء مباني مواقف سيارات متعددة الطوابق تغطي احتياجات مشاريعهم من المواقف مملوكة بالمشاركة كلٌ فيما يخصه.
5/22.
قطع الأراضي التي يتم تخصيصها كمواقف سيارات لخدمة المشروع يجب أن يتم تهميشها وإفراغها كمواقف سيارات لدى كاتب عدل ولا يجوز التصرف بها لغير ما خصصت له أو التصرف في أي من الصكين المهمشين دون الآخر ويسري ذلك على طوابق مواقف السيارات المملوكة.
6/22.
عند تخطيط وتصميم مواقف السيارات يجب الالتزام بالآتي:
1-6/22.
الاشتراطات والمعايير الفنية الخاصة بتصميم مواقف السيارات والموضحة بدليل اشتراطات البناء.
2-6/22.
يتم حساب عدد مواقف السيارات بناء على إجمالي مسطحات البناء المسموح بها نظاماً شاملة طابق الميزانين في الشوارع التجارية المارة في مناطق الفيلات وحسب معدل إحتياج كل إستعمال طبقا لما هو موضح بالجدول رقم (6) أدناه على أن يجبر كسر السيارة الذي يزيد عن 0.5 لعدد صحيح وذلك كما يلي:
  • في المناطق المنظمة حسب المساحات الموضحة الجدول رقم (6).
  • في المنطقة المركزية تكون ضعف (2.0) المساحات الموضحة في الجدول رقم (6).
  • في المناطق العشوائية خارج المنطقة المركزية تكون مرة ونصف (1.5) المساحات الموضحة في الجدول رقم (6).
3-6/22.
السماح باستخدام نسبة 10% من طابق المواقف الأرضي أو القبو كحد أقصى من مساحة المواقف كسكن للسائقين، على ألا يتعارض ذلك مع تأمين العدد المطلوب من المواقف.
4-6/22.
يمكن بناء مواقف السيارات على كامل مسطح الطابق الأرضي بعد التنظيم من ناحية الجوار مع توفير فتحات للتهوية.
5-6/22.
يسمح بطابق واحد كمواقف سيارات في العمائر ذات الأربع طوابق فأقل ولا يحسب من إجمالي ارتفاع البناء.
6-6/22.
في حالة بناء مواقف سيارات متعددة الطوابق يلتزم فيها بالآتي:
  1. لا يزيد ارتفاعها بالأمتار عن نظام البناء للشارع المطلة عليه أو المنطقة المحيطة.
  2. مراعاة الارتدادات النظامية في الطوابق المتكررة.
  3. لا يقل ارتفاع الطوابق عن 2.2 ولا يزيد عن 2.5 متر.

جدول رقم (9) مساحات الاستعمالات التي بموجبها يتم حساب مواقف السيارات:

الاستخدام المواقف المطلوبة الاستخدام المواقف المطلوبة
الفيلات السكنية
  • موقف / 250 م2 أو موقف/وحدة أيهما يوفر عدد سيارات أكثر
  • يعتبر الملحق وحدة سكنية مستقلة
العمارات
  • موقف/150 م2 أو موقف/وحدة أيهما يوفر عدد سيارات أكثر
  • ( تعفى في الملحق الوحدة الأولى فقط)
دور تأهيل المعاقين موقف/2 فصل بيوت ضيافة الأطفال موقف/ فصل
مباني المكاتب الإدارية موقف/ 70 م2 مباني الشركات والمؤسسات موقف / 60 م2
المحلات التجارية موقف/ 55 م2 المراكز التجارية (المولات) موقف/ 40 م2
السوبر ماركت موقف/ 35 م2 الاسواق التجارية المفتوحة موقف/ 45 م2
المطاعم موقف/ 60 م2 مطاعم وجبات سريعة موقف/ 35 م2
البنوك ومؤسسات الصرافة موقف/ 25 م2 المساجد حسب الاشتراطات الخاصة
وكالات السفر موقف/ 45 م2 معارض سيارات موقف/ 100 م2
الفنادق المكاتب موقف/ 70 م2 الوحدات المفروشة الشاليهات موقف/ 30 م2
المطاعم موقف/ 60 م2 الشقق موقف/ 100 م2
الصالات موقف/ 35 م2 الفيلات موقف/ 100 م2
المحلات موقف/ 80 م2 الاستراحات موقف/ 120 م2
أخرى موقف/ 60 م2 أخرى موقف/ 150 م2
قصور الأفراح موقف / 25 م2 المعاهد والكليات والجامعات الطلاب موقف / ثلاث طلاب،5طالبات
المدارس رياض أطفال موقف / فصل المدرسين موقف / مدرس، 3 مدرسات
مدرسة ابتدائية موقفين / فصل الموظفين موقف / 3 موظفين، 5 موظفات
متوسط 3 مواقف / فصل أخرى موقف/ 100 م2
ثانوي 5 مواقف/ فصل محطات الوقود فئة (أ) 15موقف للشاحنات و 10 مواقف للسيارات الصغيرة
المستشفيات والمستوصفات الأطباء 2 موقف / طبيب فئة (ب) 10مواقف للشاحنات و 10 مواقف للسيارات الصغيرة
الأسرة موقف / 4 أسرة فئة (ج) 12 مواقف
الموظفين موقف / 3 موظفين فئة (د) 8 مواقف
المراجعين موقف / مراجع المستودعات بالمخططات التقسيمية يُكتفى بمنطقة الارتداد الأمامي كمواقف + موقف شاحنة لكل مستودع
المتاحف وصالات العرض موقف / 100 م2 المراكز الرياضية موقف / 50 م2
محطة النقل وصالات السفر موقف / 100 م2 المسالخ موقف / 70 م2
صناعات حرفية موقف / 70 م2 إيجار المعدات موقف / 70 م2
مخزن أو مستودع داخل المباني المتنوعة الاستعمال موقف 70 م2 ملاعب الأطفال داخل المباني موقف / 150 م2
الملاعب الرياضية موقف / 5متفرجين+ حافلة / 150 متفرج الاستعمالات الأخرى موقف 100 م2

مادة (23) الدراسات المرورية

تتطلب المشاريع ذات المساحات التالية إجراء دراسات مرورية وذلك على النحو التالي:

جدول رقم (10) المساحات التي تتطلب إجراء الدراسات المرورية:

استخدامات الأراضي استخدامات الأراضي المحددة الحد الأدنى
العمائر والمجمعات السكنية الفلل أو العمائر التابعة لمشروع واحد في منطقة محددة أو عمائر سكنية كثيرة الأدوار. 100 وحدة
الفنادق فنادق 4 أو 5 نجوم 200 غرفة
الشقق المفروشة عمارة أو أكثر ذات شقق مفروشة معدة للإيجار في الإجازات والمدى القصير. 100 وحدة
المدارس روضة وحضانة - ابتدائي - متوسط - ثانوي - معاهد - مراكز تدريب - كليات. 400 طالب
جامع مسجد كبير تقام صلاة الجمعة فيه. 1000 شخص
الجهات الحكومية الوظيفية جهات حكومية يزيد فيها عدد الموظفين على عدد المراجعين: الوزارات والهيئات والمؤسسات. 250 موظف
الجهات الحكومية الخدمية الجهات الحكومية التي يزيد فيها عدد المراجعين على عدد الموظفين: كالجوازات والأحوال المدنية وكتاب العدل والمحكمة. 100 موظف
المستشفيات مباني للرعاية الصحية يشمل أسرة لتنويم المرضى. 100 سرير
المستوصفات مبنى للرعاية الصحية يعمل على مدار 24 ساعة / يوم ولا ينًوم به المرضى. 100 موظف
مباني المكاتب عمارات مخصصة للمكاتب مثل: المكاتب الهندسية والعيادات والمؤسسات التجارية والشركات ومباني البنوك. مساحة 10000م2
مجمع أو مركز تجاري مجموعة من المحلات التجارية المختلفة ضمن مباني مغلقة أو مفتوحة. مساحة 5000 م2
سوبرماركت أو سوق مركزي محل واحد تعرض فيه بضائع مختلفة تحت مسمى واحد ويشمل مساحات كبيرة في مكان مغلق. مساحة 2000م2
سوق شعبي مجموعة من المحلات الصغيرة في مساحة مفتوحة لبيع بضائع متوسطة النوعية والسعر. مساحة 2500م2
مركز تجاري رئيسي مبنى يضم محلات تجارية وشقق سكنية. يتم تحديد الحد الأدنى بناء على عدد الوحدات السكنية ومساحة المركز التجاري

مادة (24) الملاحق

1/24 الملاحق العلوية:

1-1/24.
يسمح ببناء ملحق علوي في مباني العمائر والفيلات بنسبة لا تزيد عن 50% من مساحة الطابق العلوي بشرط أن تكون كافة الفتحات ( الشبابيك والأبواب) تطل على السطح العلوي وبارتفاع لا يزيد عن ارتفاع بيت الـدرج أو 3 أمتار (كحد أقصى).

2/24 الملاحق الأرضية:

1-2/24.
السماح ببناء الملاحق الأرضية لمباني الفيلات ومباني المناطق البحرية بنسبة 10% من مساحة الطابق الأرضي، على أن لا تزيد نسبة التغطية الكلية عن (60% بمناطق الفيلات و40% بالمناطق البحرية). وتكون من طابق واحد، وكافة فتحات الشبابيك والأبواب والمكيفات مطلة على الداخل وأن لايقل ارتداد الملحق عن المبنى الرئيس عن 1.5 متر.
2-2/24.
السماح ببناء غرفة حارس شاملة خدماتها في الطابق الأرضي في الإرتداد الخلفي بمساحة لا تزيد عن 25 متر مربع بالعمارات بشرط أن تكون الفتحات والشبابيك مطلة على الداخل
3-2/24.
تحتسب نسبة البناء المحددة في الملاحق الأرضية من نسبة البناء ولا تحتسب ضمن مسطح البناء.

مادة (25) تطبيق النظام على المباني القائمة

في حالة طلب الاستفادة من نظام البناء المقترح لزيادة الارتفاع للمباني القائمة، يجب إتباع الإجراءات الآتية:

1/25.
الالتزام بالاشتراطات العامة الواردة في مادة (3)، والاشتراطات الخاصة الواردة في الفصل الثالث، وفي اللائحة التنفيذية.
2/25.
تأمين مواقف سيارات داخل أو خارج الموقع حسب الاشتراطات المعتمدة. ويسمح بتحويل الدور الأرضي إلى مواقف سيارات حسب المعايير التخطيطية لتصميم المواقف مع الأخذ في الاعتبار بأن أدوار مواقف السيارات لا تحتسب ضمن مسطح البناء أو عدد الطوابق المسموح بها. ويشترط إحضار شهادة من مكتب استشاري بإمكانية ذلك والتزام المالك بتنفيذ مواقف السيارات المطلوبة والمحافظة عليها حسب الاستخدام المخصص لها.
3/25.
لا يتم إصدار رخصة الإضافة المطلوبة للمبنى إلا بعد قيام المالك بتنفيذ مواقف السيارات وإرفاق شهادة بتنفيذ المواقف بالعدد والمواصفات المطلوبة من مكتب استشاري معتمد.
4/25.
إرفاق شهادة أمن وسلامة وتحمل المنشأة من مكتب استشاري معتمد لدى الأمانة، مرفق بها دراسة مدى تطابق الخرائط والرسومات الخاصة بالمنشأة والمعتمدة لدي الأمانة بالمنفذ فعلا على الطبيعة ونتائج اختبار جهد الخرسانة ( واختبار التحمل إذا احتاج الأمر ) ومدى تحمل الأعمدة والاساسات والهيكل الانشائي لزيادة الارتفاع ونتائج إختبارات التربة والحلول الانشائية المقترحة لزيادة الارتفاع ويكون التقرير (حسب التنظيم الخاص بذلك).
5/25.
إعادة دراسة وتصميم واجهات البناء متضمنة الارتفاع المقترح بشكل جمالي تتناسب فيه الطوابق المضافة مع الشكل والتصميم العام للمبنى.
6/25.
في حالة تقدم مواطن بطلب إضافة طوابق على المبنى القائم بما يتوافق مع عدد الطوابق الموضحة في الجداول الخاصة بأنظمة البناء فإنه يتم دراسة وحساب المسطح الإجمالي للبناء المستحق له حسب النظام ومقارنته بإجمالي المسطح القائم على الطبيعة في حالة إعطائه الارتفاع المحدد في النظام التالي:
1-6/25.
إذا كان إجمالي المسطح حسب الطبيعة يزيد عن إجمالي المسطح بالنظام فإنه يستكمل كامل الدور مع حسم المساحة الزائدة من المساحة المخصصة للملحق العلوي.
2-6/25.
أما إذا كان الفرق يجيز له زيادة على الطوابق فيتم السماح له باستكمال عدد الطوابق حسب النظام وإضافة الملحق مع الالتزام بالحد الأقصى من الأدوار والاشتراطات العامة للنظام.
7/25.
في المباني القائمة والتي يوجد بها مخالفات بناء ورغب أصحابها في الاستفادة من أنظمة وضوابط البناء الموضحة في هذه الوثيقة فيجب عليهم الالتزام بما يلي:
1-7/25.
يتم تصحيح المخالفات طبقاً لنظام الجزاءات والغرامات المعتمد.
2-7/25.
في حالة رغبة المواطن استكمال الدور أو إضافة أدوار طبقاً للنظام فيجب الالتزام بالاشتراطات العامة والخاصة بما فيها مواقف السيارات.
8/25.
في المباني القائمة والتي يرغب أصحابها في الاستفادة من أنظمة وضوابط البناء الموضحة في هذه الوثيقة بإضافة أكثر من دور فيجب مراعاة أن يكون المكتب الهندسي المعد للتقرير تنطبق عليه الاشتراطات التأهيلية المعتمدة لدى الإدارة العامة للتخطيط العمراني.
9/25.
في حالة طلب إضافة طوابق على المبنى القائم وعند حساب إجمالي عدد المواقف التي يحتاجها المبنى بعد إضافة الطوابق الجديدة فإنه يتم اعتماد النظام القائم قبل صدور هذا النظام في حساب عدد مواقف السيارات لما هو منفذ على الطبيعة، واعتماد نظام البناء الجديد لحساب عدد المواقف المطلوبة للطوابق المطلوب إضافتها.

مادة (26) صرف مياه السيول والأمطار

قبل اعتماد المخططات العمرانية من الأمانة يجب تقديم دراسة توضح السياسات والإجراءات والقرارات التصميمية المستخدمة للحد من تحول الأمطار إلى سيول، وحجز مسارات مفتوحة وذلك من خلال دراسات بغرض:

1/26.
تخزين السيول محلياً وتحت الأرض.
2/26.
منع صرف الأمطار على الشوارع.
3/26.
تحديد القنوات المفتوحة على الطرق العريضة.

مادة (27) المميزات التشجيعية

يحق لأصحاب المشاريع الذين تقع أراضيهم على المحاور والشوارع التجارية الرئيسة ويقومون بتوفير مميزات عمرانية ومعمارية راقية في مشاريعهم تخدم المدينة أو المنطقة وتقرها الأمانة وفقاً للآلية المنظمة لذلك تعويض أصحاب تلك المشاريع بزيادة معامل مسطح البناء في المشروع أو بتخفيض النسبة التخطيطية أو التنازل عن خدمات موجودة في المخطط ليس لها حاجة. وتشمل المميزات التشجيعية ما يلي:

1/27 المميزات التشجيعية للتصميمات المعمارية المتميزة:

  1. %5 إذا كان التصميم نتيجة مسابقة عالمية موافق عليها من الأمانة.
  2. %2.5 إذا كان التصميم نتيجة مسابقة محلية موافق عليها من الأمانة.

2/27 المميزات التشجيعية لإنشاء الحدائق والساحات العامة:

يستحق صاحب المشروع زيادة في مسطح البناء تعادل مثلي المساحة التي قام المطور بإنشائها كساحات عامة أو حدائق عامة أو ملاعب وما شابهه.

3/27 المميزات التشجيعية لتوسعة الشوارع والأرصفة:

يستحق صاحب المشروع زيادة في مسطح البناء تعادل مثلي المساحة التي قام المطور بتركها لتوسعة الشارع أو بإنشاء الرصيف.

4/27 المميزات التشجيعية لزيادة عدد مواقف السيارات:

يستحق صاحب المشروع زيادة في مسطح البناء تعادل المساحة التي يوفرها صاحب المشروع كمواقف سيارات زيادة عن المعدلات المطلوبة في مشروعه، على أن يتم توفير المواقف للمساحات المبنى الإضافية، وأن لا يتم بيع تلك المواقف أو تغيير وظيفتها.

لنبقى على تواصل

القائمة البريدية

أدخل بريدك الإلكتروني واشترك معنا ليصلك جديدنا.

تواصل معنا

  • البلاغات والشكاوى: 940

  • الموقع: حي البغدادية الغربية - شارع الأمانة

عن البوابة

  • سياسة الخصوصية

  • شروط الاستخدام

  • خريطة الموقع

  • خصائص البوابة

  • شارك في تقييم البوابة

  • مواقع ذات صلة

  • بريد الموظفين

© جميع حقوق الطبع والنشر محفوظة لدى أمانة محافظة جدة 2021 م